土地査定の裏側はどうなっている。
査定額の決まり方と確認しておきたいポイント

土地価格が知りたければ、不動産会社に頼めば簡単に査定してもらえます。しかし、実際にどのようにして査定が行われているのか、ご存知でしょうか。

今回は、土地査定額の決まり方や、査定を受ける側が知っておくべきポイントについて解説します。

土地査定額はどのようにして決まるか

土地を売却するとき、査定金額はどのようにして決まるのでしょうか。土地査定金額を決める要素と基準価格、査定の流れなど、土地査定額の基本的なことをご紹介します。

土地査定額を決める要素

土地の査定金額は面積や形状だけでなく、周辺環境や利便性など様々な要素を考慮して算出されます。土地査定額を決める要素は大きく分けて下記の３つに分類されます。

• 近接条件
  →最寄駅、公共施設、商業施設などに近いほど高く評価されます。
• 環境条件
  →住宅地に適しているかどうかを総合的に評価します。周辺に不快感を与える施設がないか、騒音を出す施設等がないか、日照や通風、景観はよいか、といった条件が考慮されます。
• 街路画地条件
  →土地の形状、接面道路の幅、道路の舗装状況、高低差などが考慮されます。

査定金額の目安になる３つの基準価格

詳細を査定するには専門的な知識が必要ですが、公的な評価額から、目安金額を調べることができます。事前に目安金額を知っておくことで、業者とのやりとりの中で意思表示がしやすくなります。

• 公示地価
  国土交通省が公表している毎年1月1日時点における全国の約26,000地点の土地価格です。
  公的な地価データとして様々な指標に活用されています。国土交通省の土地総合情報システムにて確認ができます。
• 相続税路線価
  国税庁が公表している毎年１月１日時点での価格です。土地の相続税評価額を決めるために公表しており、一般的には地価公示価格の80％が相続税路線価の水準とされます。国税庁の路線価図・評価倍率表にて確認できます。
• 固定資産税評価額
  固定資産税評価額は、固定資産税や登録免許税、不動産取得税の計算根拠となる価格です。一般的には地価公示価格の70％相当が固定資産税評価額とされ、３年ごとに見直されます。土地所有者に毎年送られてくる納税通知書にて確認できます。

土地査定の流れ

土地査定には、大きく３つのステップがあります。

step1不動産会社に査定依頼をする
インターネットまたは電話で査定の依頼をし、現地調査の日時を調整します。 その際に、土地の情報を伝え、調査当日に用意すべき書類も確認しておきましょう。 ▼
step2現地調査
不動産業者が現地にて、調査を行います。 担当者の方から質問を受けた際にはできる限り正確に答えるようにしましょう。 ▼
step3査定結果報告
調査が済んだ後、不動産業者から査定の結果が伝えられます。 ここでは必ず、査定価格の根拠を確認するようにしましょう。 査定金額や根拠を確認した上で、その不動産業者で売却を進めるかどうかの判断をします。

査定が終わると、いよいよ実際の売却手続きです。土地の売却では動く金額も大きいので、内容をしっかりと押さえて不動産業者との契約にのぞみましょう。

土地査定の費用や注意点

土地査定の費用や注意点など、土地の売却査定にあたって知っておきたい内容をご紹介します。

土地査定の費用

不動産業者が行う査定は、ほとんどの場合、無料で利用できます。
査定後、土地を実際に売却をする際に、次の費用が発生します。事前に確認しておきましょう。

• 税金
  不動産売却時に得た利益は「譲渡所得」となり、所得税と住民税の課税対象になります。
  売買契約書に貼付する「印紙」を購入することで印紙税を納めることになります。
• 仲介手数料
  売買仲介を依頼する不動産会社に支払う手数料です。不動産業者が直接買い取る場合は発生しません。
  仲介手数料には上限が定められており、下記の式で計算できます。
  （売却額×3％＋6万円）＋ 消費税 　※売買価格が400万円以上の場合
• 登記関連費用
  売却する土地の所有権を買主に移転する「所有権移転登記」は一般的に買主の負担です。
  売主は土地に住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」などの費用を負担する必要があります。
• その他
  所有する土地について、隣との境界線がはっきりしておらず、測量が必要な場合には測量費用が必要です。また、既存建物を取り壊してから土地を売却する場合は、解体費用が発生します。住み替えの場合は、引っ越し費用や仮住まいの費用も事前に考えておく必要があります。

土地査定の注意点

不動産業者に対して意思表示をしっかりと行うこと
一般的に、土地の売却に慣れている方は少なく、経験豊富な不動産業者のペースで売却が進んでしまうことも多く見受けられます。 そうならないためには、売却希望金額や売却時期などをしっかり伝えた上で、少しでも疑問に思ったことは質問する、腑に落ちない場合ははっきり断るという姿勢が大事です。
売買仲介の場合、査定金額＝売却金額ではないと理解すること
査定金額はあくまで不動産業者が提示する参考価格です。 その査定金額や担当者のアドバイスをもとに、売主自身が、希望金額や時期を踏まえながら、いくらで売りに出すかの判断を行います。 そして、最終的には買主との価格交渉のうえ確定するものですので、最初の査定金額で必ず売却できるわけではないということを知っておきましょう。
信頼できる業者、担当者を見極めること
土地売却をスムーズに進めるためには、業者の担当者が信頼できるかどうかが非常に重要です。 こちらの希望や、意図を汲み取って親身にアドバイスしてくれる担当者かどうかをしっかり確認し、単に査定金額が高いから…という理由だけで安易に業者決定をしないようにしましょう。