土地売却時の測量費用はいくら？負担の所在や費用の抑え方も解説

売主と買主で交わす不動産売買契約で、面積を曖昧にしてしまうと大きなトラブルになる可能性があります。そのため、土地を売却する場合は対象となる敷地の面積や地番などを確定するために測量を行うことが一般的です。

では、土地売却時の測量費用はいくらかかるのでしょうか。負担の所在や費用の抑え方とあわせて解説します。

土地売却時の測量は必要？負担は売主？

土地売却時に測量が必要といった決まりはありませんが、トラブル防止のために測量するのが一般的です。また、費用についても誰が負担するといった決まりはありません。詳しくみていきましょう。

土地面積の種類

不動産売買契約書で記載する土地面積は、公簿面積と実測面積があります。

公簿面積とは、不動産登記簿謄本に記載された土地の面積です。公簿面積は、明治時代の租税改正事業による測量結果が引き継がれているケースなどがあり、実際に測量した実測面積と異なる場合が多くあります。

公的な書類である不動産登記簿に記載されているため、正確な面積と思われがちですが、直近で地籍公正登記（登記簿の面積を実測面積に修正すること）や区画整理事業が行われた土地以外では、多くの場合で差異が生じます。

公簿面積と実測面積の差異は、縄伸び（実測面積が公簿面積より大きい）や縄縮み（実測面積が公簿面積より小さい）と呼ばれています。

実測面積とは、土地を測量して算出された面積をいいます。実測面積は、確定測量と現況測量に分けられます。確定測量とは、隣地所有者や道路などすべての関係者との立ち合いを行い、正確な面積を確定する測量です。

土地家屋調査士などの有資格者が測量を実施し、隣地所有者や道路や水路などとの境界を確定し、その証として署名・捺印を行う最も信頼性のある測量です。

現況測量とは、隣地所有者との立ち合いなどを行わず、敷地の境界標や資料をもとに現地で行う測量です。土地にあるブロック塀や建物などを図り、面積や高さを把握できます。実測面積より精度は落ちますが、費用が抑えられ、作業時間も短くなります。

測量の必要性

土地の売買において、測量に法的な定めはなく、売主・買主間の売買条件の中で協議のうえ決定します。

土地の正確な面積や境界紛争の可能性などは、土地の取得判断に大きく影響するため、通常、買主は売主に対して確定測量または現況測量の有無を確認します。スムーズに土地の売却を進めるため、事前に確定測量または現況測量を実施しておくとよいでしょう。

土地の売買以外では、相続などが発生し、土地を分筆する場合、不動産登記法により土地の境界確定が必要となるため測量が必要です。

また、建物を新築する場合、プランを検討して設計を進めるうえで、測量が必要です。そのほか相続不動産の評価する場合、土地の面積や間口、奥行きなどにより相続税評価が大きく変わるため、測量が必要になります。

土地売却時の測量の費用負担

土地の売買で測量を実施する場合、費用負担は売主・買主の当事者で決定します。

売主が事前に確定測量を実施して、買主に事前に測量図を提示するケースや公簿面積を条件として買主が引渡以降に測量を実施するケースなど、土地の売却方法によって異なります。

土地の売却でトラブルが発生しないよう、どの面積をベースに売買を実行するのか、実測精算（公簿面積で売買契約を締結し、測量後に面積の差異があった場合に金銭精算を行う）を実施するかなど十分に留意し、売買契約を締結する必要があります。

トラブルを予防する方法としては、売却前に売主が確定測量または現況測量を実施し、その測量結果を買主に交付し、買主が納得したうえで実測精算の条項を排除することです。

売却する土地に確定測量図があるか、隣地と境界確定はしているかなど事前に調査しておくことも必要です。

土地の測量費用の相場

土地売却に必要な測量費は、土地家屋調査士に依頼します。土地の測量は測量士の仕事と思われますが、土地家屋調査士と測量士では明確に業務内容が異なります。

土地家屋調査士は土地の筆界を明らかにする業務の専門家であり、不動産の表示に関する登記（不動産の物理的現状を示しており、土地の所在、地番、地目、地積などが登記される）を行うことができるのは土地家屋調査士のみです。

一方、測量士は同じ測量業務を行いますが、対象が道路やトンネル、ダムなどの主に公共事業を対象としています。

土地売却で行う測量の目的は、土地の面積と筆界を明らかにすることであるため、土地家屋調査士に業務を依頼しましょう。土地家屋調査士に一般住宅の測量を依頼した場合の相場は以下のとおりです。

内容	相場
現況測量	10～30万円程度
確定測量	30～100万円程度

※上記費用はあくまでも目安となり、土地の状況によって大きく異なる可能性があります。

確定測量の金額幅が大きい理由は、官民査定にあります。官民査定とは、民間同士の境界査定ではなく、道路や水路など公有地との境界を確定する作業です。

官民査定は、市町村や県、国などと事前協議に時間を要します。また、行政からは多くの資料作成を求められることが多く、手間がかかるため費用は高くなります。その他、面積が広大な場合、土地に高低差がある場合、敷地形状が複雑な場合、隣地所有者の数が多い場合などは費用が高くなります。

測量費用は抑えられる？

測量費用を自分が負担することになった場合、少しでも抑えたいと考えます。測量費用を抑える方法について解説します。

複数社を比較検討する

測量費用の内訳は以下のとおりですが、依頼する会社によって費用は異なります。

• 事前調査費用
• 測量業務費用
• 申請業務費用
• 資料作成費用
• 交通費

測量費用を安く抑えるためには、複数の会社に見積もりを依頼しましょう。依頼する先は土地家屋調査士となりますが、個人で行っている事務所が多く、金額にばらつきがあるため、2〜3社程度を比較するとよいでしょう。

過去に測量経験のある会社に依頼する

対象地を過去に測量した会社や隣接地を測量した会社に依頼すると、金額が抑えられることがあります。新規に土地家屋調査士が測量する作業量に比べ、隣接地の測量結果や境界データがあれば、作業量が少なくなるためです。

対象地や隣接地の測量結果を得る方法として、法務局に備え付けられている「地積測量図」を入手し作成者を確認します。

作成者には測量を実施した土地家屋調査士が記載されています。なお、地積測量図は対象地を管轄する法務局で入手するほか、インターネットや郵送でも取得することが可能です。

インターネットや郵送で入手する場合、法務省が管轄する「登記・供託オンライン申請システム　登記ねっと供託ねっと」にて取得できます。

また、現況測量は確定測量より金額は安く抑えられます。測量する目的に応じて、現況測量か確定測量を選択しましょう。

不動産買取で売却する

土地の売却には測量以外にも仲介会社との媒介契約、売出価格の設定、買主候補との条件協議、売買契約書の交渉など相応の労力と費用が必要になります。

そのような準備や売買契約後のトラブルを回避するため、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。不動産会社に土地を買い取ってもらう場合、買主は不動産のプロであるため、引渡し後のトラブルリスクも押さえられます。

他にも、仲介手数料が発生しない、査定から決済までの時間が短い、資金の目処がつきやすいなど多くのメリットがあります。

一方で、相場価格より買取価格は低くなる傾向にあることがデメリットです。不動産会社の買取価格は通常、市場価格の7〜8割程度になることが多いです。メリット・デメリットを正確に把握したうえで、一度不動産会社に相談してみるとよいでしょう。