不動産を売却する際、売主は契約不適合責任という、契約にない不具合へ対応する責任を負います。その責任は建物だけでなく、地面のなかにもおよびます。
地中埋設物の撤去義務とは、地中に買主の不利益となるものが埋まっている場合、不動産を売却するにあたってそれを撤去する義務のことです。
しかし、地中のなかにあるものを、どのように調べたらよいのでしょうか。土地を含めた不動産の売却で重要な、地中埋設物の撤去義務と調査方法について解説します。
土地を売るなら地中埋設物に注意が必要
家の売却をしたあとで、売却した土地のなかから地中埋設物が見つかると、買主とのあいだに大きなトラブルが発生することもあります。そのため、家の売却を検討している人は、地中埋設物に対する正しい知識と、土地に地中埋設物があるのか確認が必要です。
地中埋設物とは？
そもそも地中埋設物とは、土地のなかに埋まっていて目につかない障害物のことです。廃材などの廃棄物から、大きな岩や石など自然界に存在するもの、浄化槽や井戸のようにかつて家の設備として使われていたものまで、地中埋設物の種類はさまざまです。
売却時の撤去義務は売主にありますが、撤去が必要なものから、撤去が必要ではないものもあります。そして、地中埋設物の種類や量によって、撤去費用も大きく変わります。
地中埋設物にはどんなものがある？
地中埋設物といっても、多岐にわたります。なかには違法行為による地中埋設物もあるため、注意が必要です。
違法行為による代表的なものには、本来は処分されているはずのコンクリートガラ、屋根瓦、鉄筋、木片など昔の建設廃材が、適切に処分されず地中埋設物になっているケースがあります。一般的な住宅ではめったにありませんが、廃タイヤや医療廃棄物などが埋まっていることもあるそうです。
人為的ではない地中埋設物には、大きな岩などの自然物もあります。ほかには住宅の機能として必要だった、建物の基礎杭、古い浄化槽や井戸、配管なども地中埋設物です。
地中埋設物を撤去する義務がある
土地の売却にあたって、少なくとも買主に不利益を与えるような地中埋設物は売却前に撤去するか、売買契約前に買主に対して地中埋設物の告知が必要です。
地中埋設物による買主の不利益には、次のものがあります。
- 建物の建築に支障が出て工法変更を余 儀 なくされる。
- 地盤が弱くなって地震対策が余計に必要になる。
地中埋設物は地中に埋まっているため、買主が現地を見ても目視で確認できず、告知を受けないと認識できません。そのため、地中埋設物の存在を告知することなく売却してしまった場合、あとから発覚すると売主が契約不適合責任に問われます。
契約不適合責任によって撤去費用だけでなく不利益の損害賠償も求められ、訴訟に発展するなどのリスクもあります。
そのままでいい地中埋設物もある
不動産の売却で厄介な地中埋設物ですが、撤去しなくてもよい地中埋設物もあります。それは地中にあっても買主の不利益につながらないもので、例を挙げると新たな建築に支障の出ない昔の基礎杭や水道管などです。
撤去しなくてもよい地中埋設物でも、重要事項説明書などに存在を記載し、売主へ情報を開示することは不可欠です。仲介する不動産会社と情報を共有して、適切に対応しましょう。
地中埋設物を調べる方法と費用の目安
地中埋設物の存在は、いまの所有者である売主も認知できていないケースが少なくありません。複数ある地中埋設物の調査方法を紹介します。
地歴調査
地歴調査とは、過去にさかのぼって土地の利用状況を確認することです。簡単にいうと地歴調査は、昔の住宅地図や登記簿謄本、航空写真などを参考に、当該地の履歴書をつくることです。地中埋設物の調査として地歴調査は、もっとも手軽にできる方法といえるでしょう。
地歴調査によって過去にどんな建物があったかを把握できるため、地中埋設物のある可能性が推測できます。
たとえば、過去に工場やガソリンスタンドなどがあれば、地中埋設物のリスクが高まります。逆に住宅以外に利用されていなければ、撤去の必要な地中埋設物があるリスクは低いでしょう。
地歴調査は地質調査を取り扱っている会社などで請け負っており、費用は調査内容にもよりますが、簡易的なものであれば約5～10万円が相場です。図書館や法務局などに出向いて、自分で調べることも可能です。
レーダー探査
レーダー探査では地面でアンテナを走査させて、電磁波の照射によって地中埋設物や空洞の有無などの調査が可能です。地面を掘り起こすことがないため、レーダー探査は非破壊検査とも呼ばれています。
費用は調査する土地の形状や広さによりますが、通常の住宅で約10～15万円が必要です。
ボーリング調査
実際に地面に穴を開けて、地中の状況を確認する調査方法がボーリング調査です。サンプリングを行って土地の強度も測るため、地中埋設物の調査ではもっとも精度が高くなります。
費用は簡易的なもので約10万円、調査内容によっては約30万円が相場です。
調査の手順としては、地歴調査のあとで地中埋設物のおそれがある高い場合に、レーダー探査やボーリング調査を実施しましょう。
レーダー探査やボーリング調査は、地質調査を取り扱っている会社や建設系のコンサルタント会社などへの依頼が必要です。仲介での売却を考えている方は、依頼している不動産会社にも調査を相談してみましょう。
地中埋設物のトラブルを防ぐ方法
地中埋設物の問題は撤去多額の費用がかかるうえに、損害賠償を請求されるとその費用も大きくなることです。
売買契約後に地中埋設物の存在が発覚すると、買主は撤去費用だけでなく、不利益に対する損害賠償も求めるため、売主と買主のあいだで裁判になることも少なくありません。
そのため、トラブルに巻き込まれないよう細心の注意が必要です。地中埋設物によるトラブルを未然に防ぐ方法を紹介します。
売却する前に地中埋設物を撤去する
買主に不利益がおよぶ地中埋設物の存在を確認したら、売却する前の撤去が確実な方法です。
撤去費用は地中埋設物の種類や量などによって変わり、井戸は埋め戻しの作業が必要になるため、複数の解体業者から見積もりを取りましょう。
また、浄化槽の撤去は自治体によって補助金が出るケースもあるため、お住いの自治体に確認しましょう。
重要事項説明で地中埋設物の存在を告知する
撤去にかかる費用の捻出が難しいほか、買主に不利益のない地中埋設物であれば、事前に重要事項説明書などで、地中埋設物の存在を告知することが大切です。
「これぐらいの地下埋設物なら伝えなくても大丈夫だろう」と自分で判断せず、買主に対して誠実さを示すことが、のちのちのトラブルを防ぎます。
事前に告知することで価格交渉への影響も考えられますが、伝えたうえで契約すれば、少なくとも契約不適合責任には問われません。
不動産売買契約書の特約事項を利用する
売買契約で契約不適合責任について、特約などで免責事項を設けて契約する手法があります。地中埋設物の調査を実施するほどのリスクが感じられないときに、次のことを特約にする方法です。
- 調査が未実施である
- 地下埋設物の存在がわからない
- 契約不適合責任を負わない
つまり、「地中埋設物はわからないので、責任は負えません」と売買条件を提示することになります。
特約事項を利用する場合、買主との合意が必要なのはもちろん、存在を認識していながら故意に地中埋設物を隠してはいけません。
不動産会社が、直接不動産を買い取る「不動産買取」なら、事前の条件に合意できれば、地中埋設物の調査が不要になるケースもあります。まずは、不動産買取に対応している不動産会社に相談することをおすすめします。
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