相続した土地を3年以内に売却すると節税になる「相続税の取得費加算の特例」とは

相続した土地や建物を売却するときは、3年以内であれば特例が適用されて節税になります。

相続税の取得費加算の特例とはどういう特例なのか、どれくらいの節税につながるのかをわかりやすく解説します。

節税になる「相続税の取得費加算の特例」とは

「相続税の取得費加算の特例」とは、相続した不動産を売却したときに、譲渡所得を計算するときにすでに納付した相続税を、取得費として加算できる特例のことです。

相続税の取得費加算の特例の基礎知識

相続税の取得費加算の特例が適用されると、相続で取得した不動産を売却して利益となる譲渡所得が発生したときに、支払った相続税の一部を取得費にできます。

取得費に相続税を加算することで譲渡所得が小さくなるため、結果として譲渡所得税の負担軽減になります。

相続した不動産だと取得費を証明する書類がなかったり、不動産の価値が取得時より上がっていたりして、譲渡所得が高くなってしまうケースがあります。また、多額の相続税を払ったうえに、譲渡所得税まで払うと、税負担が大きくなり過ぎてしまいます。

相続税の取得費加算の特例を利用することで、こういった二重課税を防ぐことが可能です。特例の内容や適用条件をしっかり把握して、節税に役立てましょう。

土地を売却したときにかかる税金

相続でなくても不動産を売却して譲渡所得（売却益）が出たら、譲渡所得税の納付が必要になります。相続税の取得費加算の特例を理解するうえで必要な、譲渡所得と譲渡所得税について詳しく解説します。

譲渡所得と課税のしくみ

譲渡所得とは土地や建物などの不動産や株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡（売却）することで生じる利益のことです。譲渡所得を算出するには、売却した金額から購入にかかった費用（取得費や譲渡費用）を差し引きます。

譲渡所得額と税額を算出する計算式は次のとおりです。

• 譲渡所得 ＝ 売却金額－（取得費＋譲渡費用）
• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率

取得費が大きくなるほど譲渡所得を減らせるため、支払った相続税を取得費に加算できる相続税の取得費加算の特例には、大きな節税効果があります。

取得費とは

不動産における取得費とは、購入費用や購入したときの仲介手数料など、購入するときにかかった費用の合計です。

取得費には、次のようなものがあります。

• 土地、建物の購入費用、購入手数料、建築にかかった費用
• 購入時の登録免許税、不動産取得税、印紙税

ただし、建物の購入費用からは、所有期間中の減価償却費用を差し引きます。

相続で取得した不動産だと取得時の資料がなく、取得費がわからないことがあります。そういったときは売却金額の5％を取得費とみなすことが可能です。

たとえば、3,000万円で土地建物を売却した場合は、3,000万円×5％＝150万円を取得費にできます。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は売却する不動産の所有期間によって異なり、5年を境に大きく変わります。

	長期譲渡所得 （所有期間5年超）	短期譲渡所得 （所有期間5年以下）
税率	20.315%	39.63%
（うち所得税）	15.315%	30.63%
（うち住民税）	5%	9%

相続した不動産の所有期間は、「被相続人が所有していた期間」と「相続開始後、相続人が所有していた期間」が合算されます。相続したあとの期間ではないため、勘違いしないよう注意しましょう。

相続税の取得費加算の特例が適用される要件

相続財産であれば、すべて相続税の取得費加算の特例が適用されるわけではなく、いくつかの要件があります。特例を適用されるためには、どういった要件が必要なのか紹介します。

被相続人から相続財産を取得している

特例が適用されるのは、相続人が亡くなった被相続人から財産を相続したり、遺言で財産を取得したりした場合に限られます。

相続ではなく生前贈与などで財産を取得した場合は、特例の適用外になります。

相続税を納めている

特例が適用されて取得費に加算できるのは、相続税の一部です。そのため、相続税を納めていない場合は、特例の適用はできません。

相続後3年10カ月以内に相続財産を売却している

相続後3年10カ月以内に売却が行われていることも、特例の要件になっています。

正確には「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること」です。相続税の申告期限は相続開始から10カ月以内で、「申告期限の翌日以後3年を経過する日」と合わせて、相続後3年10カ月以内が期限になります。
参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

なお、特例が適用可能かどうかは、国税庁のチェックシートを活用して、確認しましょう。

国税庁「相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例チェックシート」

相続税の取得費加算の特例を利用するときの注意点

譲渡所得税を安くできる相続税の取得費加算の特例ですが、利用にあたってはいくつかの注意点があります。どのようなことに注意が必要か紹介します。

早めに売却を進める必要がある

相続税の取得費加算の特例が適用されるためには、相続後3年10カ月以内という制約があります。しかし、不動産の売却は売り出してから3～6カ月、ときには1年以上かかることもあります。

しかし、早く売却しようと焦って、価格を下げ過ぎては本末転倒です。

余裕を持って売却活動を行うため、売却を検討しているのであれば、特例の適用期限も踏まえて早めに行動しましょう。

取得費に加算できるのは売却した不動産の相続税

特例の適用を受けたとしても、取得費に加えられるのは売却した不動産にかかる相続税だけです。

複数の不動産を相続して相続税を合算して支払った場合、相続税額は大きなものとなります。しかし、売却した相続不動産以外の相続税は、取得費に加算できません。

そのため、売却した不動産に該当する相続税がどれくらいの金額になるのか、相続申告書などから把握しておきましょう。

相続空き家を譲渡する場合の3,000万円特別控除とは併用不可

相続した不動産を売却するときには、相続税の取得費加算の特例以外にも税金の負担を軽減する特例があります。

それが「相続空き家を譲渡する場合の3,000万円特別控除」です。

相続した土地や建物が、相続開始時に空き家になった場合、売却したときの譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

ただし、相続空き家を譲渡する場合の3,000万円特別控除と相続税の取得費加算の特例は併用できません。

また、空き家を譲渡する場合の3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、売却金額が1億円以下であることなど、適用要件が比較的厳しくなっています。

特例を活用するときは、どちらが有利なのか事前に比較・検討することが大切です。

確定申告が必要

不動産を売却して利益が発生したときには、売却が終わった翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行います。

特例の利用もその申告の際に行いますが、必要な書類などは早めに準備しておきましょう。 もし、相続税申告を相談した税理士などがいれば、事前に相談しておくのがおすすめです。

相続税の取得費加算の計算方法

実際に取得費加算特例を利用すると、どれくらい税負担が減るのでしょうか。例をもとに試算してみましょう。

例：

• 父から相続した土地を7,000万円で売却
• 父が土地を取得したのは40年前で、購入費用は3,500万円
• 売却時の仲介手数料などの譲渡費用は250万円
• 相続税は680万円

取得費特例を利用した場合

売却がすぐに終わり、取得費加算を活用した場合を計算します。

• 譲渡所得＝7,000万円－（3,500万円＋250万円）－相続税680万円＝2,570万円
• 譲渡所得税額＝2,570万円×20.315％＝約522万円

取得費特例を利用しなかった場合

売却が相続から3年10カ月以上経過してしまったなど、何らかの理由で特例を利用できなかった場合を想定してみましょう。

• 譲渡所得＝7,000万円－（3500万円＋250万円）＝3,250万円
• 譲渡所得税＝3,250万円×20.315％＝約660万円

特例を利用できないと、そうでない場合に比べ、税額が100万円以上も増えていることがわかります。

取得費特例を利用せず、購入代金も不明だった場合

当初の購入金額3,500万円が不明だった場合は、売却金額7,000万円の5％を取得費とみなせるため、取得費は350万円になります。

• 譲渡所得＝7,000万円－（350万円＋250万円）＝6,400万円
• 譲渡所得税＝6,400万円×20.315％＝660万円＝約1,300万円

特例を利用できず、購入金額（取得費）などがわからないと、もっとも税額が低いケースと比較すると税額は倍以上にもなります。

このように、不動産を売却して譲渡益が出る場合は、特例の利用によって税負担が大きく変わります。相続した不動産の売却を検討している場合は、相続税の相談をした税理士や不動産会社などへ早めに相談しましょう。

相続した土地は早めに売却するのがおすすめ

土地や建物は空き家であっても、固定資産税や維持管理などのコストがかかり続けます。また、相続税の取得費加算の特例のように、特例の利用に期限が設けられている場合もあります。

相続した土地や建物が空き家になってしまい、活用する予定がないのであれば、早めに売却や処分を検討しましょう。想定している以上に時間がかかることも珍しくないため、少しでも早く行動に移すことが大切です。