隣人のせいで土地が売れない！
対処方法や手っ取り早く手放す方法を紹介

隣人トラブルがストレスになり、家を売却したいと考える方は少なくありません。しかしトラブルに適切な対処をしていないと、買い手を見つける障害となり、売却できても新たなトラブルの原因ともなるため、売却にはさまざまな注意が必要です。

隣人トラブルで土地が売れない場合の対処法について解説します。押さえておきたい売主の義務や、売却前にトラブルを解決する方法、迅速に土地を手放すポイントについても紹介します。

隣人のせいで売れない土地とは？

土地が売れない理由に隣人トラブルがあります。以下のようなケースに該当すると、買い手が購入を躊躇する環境的問題がある（環境的瑕疵）とされ、売却時の物件価値が低くなるため、注意が必要です。

• 騒音
• ゴミや異臭
• 暴言や迷惑行為
• 不明確な境界線

騒音

隣人による騒音は、近所トラブルでもとくに多く、土地が売れない主要な原因のひとつです。

「ペットの鳴き声がうるさい」「子どもの走り回る音が響く」「夜中まで大音量の音楽を流す」「深夜まで仲間と騒ぐ」などが騒音トラブルの主な原因です。

周囲への配慮が欠けるだけならまだしも、なかには故意にスピーカーで大音量の音楽を流すといった、悪質なケースも見受けられます。隣人による騒音が常態化していることを知ったら、購入希望者は二の足を踏んでしまうでしょう。

ゴミや異臭

ゴミ出しのルール違反やゴミ屋敷問題も、よくある隣人トラブルですが、土地が売れにくくなる原因になります。

「ゴミを指定場所以外に放置している」といったゴミ出しの分別や曜日・時間を守らないケースや、「生ゴミを放置していて異臭がひどい」といった異臭問題や、ゴミ屋敷による景観の悪化などがこれに当たります。

生ゴミの放置やゴミ屋敷により強い悪臭が発生すると、近隣住宅は洗濯物も外に干せなくなることもあります。もしゴミ屋敷が空き家で放置されていれば、不衛生なうえ不法投棄を誘発し、放火のリスクも増加します。

購入希望者が内覧に来た際に、隣接するゴミ屋敷であることや、ゴミ収集所が無法地帯になっていると知ったら、購入を思いとどまるかもしれません。

暴言や迷惑行為

隣人が常軌を逸した暴言を吐いたり、迷惑行為を行ったりする人である場合も、土地が売れない原因となります。

「理由もわからず口汚い言葉で罵られる」「夜中に用もなくインターホンを鳴らされる」「何かと難癖をつけられる」「自宅の車庫入れ・車庫出しができない位置にわざと車を停められる」といった、正当な理由なく迷惑行為を働く隣人トラブルも、残念ながら少なくありません。

なかには売却活動中に内覧者に対し、根拠なく土地をいわく付きと告げたり、売主の悪口を言ったりして、売却活動を妨害する悪質なケースもあります。

購入希望者のほとんどは、その土地に長く住むつもりで購入を考えています。もし隣人が常軌を逸した言動をするとわかったら、購入希望者は将来のストレスを想像し、購入を断念するでしょう。

不明確な境界線

隣人と土地の境界線が不明確であることも、土地が売れない原因のひとつです。

「双方で主張する境界線が違う」「隣家の植木や塀が自宅の敷地内に入っている」といった土地の境界線トラブルは珍しくありません。とくに測量をせず住人同士の合意のみで境界を決めていた、昔からある住宅地の場合には、売却や相続、家の建て替えでトラブルが生じるケースが多いようです。

なお、家や土地を売却する際には「境界明示義務」といって、自分の土地の範囲を明確に示すことが必要です。境界を明確化するためには隣人の立会いのもと、土地家屋調査士に測量をしてもらう必要がありますが、隣人と険悪な場合は、立ち合いを拒否される可能性が高いです。

土地の境界が未確定では、買主が了承しなければ売却できず、了承する買主はほとんどいないと考えてよいでしょう。

隣人トラブルで土地が売れない場合の対処方法

隣人トラブルを解決しないまま、トラブルの事実を隠して土地を売却することはご法度です。ここではその理由と、隣人のせいで土地が売れない場合の具体的な対処法を解説します。

未解決の隣人トラブルを告知せずに売却することはご法度

隣人トラブルを抱えた物件は「環境的瑕疵」物件として売却が困難になり、売れても相場よりも低い価格での売却となります。かといって、瑕疵を隠して売却するわけにもいきません。

売主側には売買契約の締結前に「重要事項」の説明義務がありますが、隣人トラブルは買主が購入を避けたいと考える事実として、重要事項に相当します。もし重要事項の告知がなく、物件の瑕疵が引き渡し後に発覚した場合には「契約不適合」（契約時に想定された品質を満たしていない）として、売主は責任を追及されるのです。

実際に隣人トラブルを告知しなかったために、買主から損害賠償請求をされた事例があります。

売却後に新たなトラブルや訴訟に追い込まれないためにも、隣人トラブルはできるだけ売却前に解決しておきましょう。

騒音トラブルは第三者に入ってもらう

騒音トラブルへの対処は、当事者間で行おうとせず、自治体などの第三者に相談することをおすすめします。

相手に直接伝えると、感情的になり関係が余計にこじれ、場合によっては逆恨みから嫌がらせを受ける可能性もあるためです。

騒音が度を超えている場合には、警察や自治体に連絡すると相手へ注意してくれる場合もあります。警察や自治体に動いてもらうためには、相談の際に、騒音の内容や発生するタイミング（曜日や時間帯など）を詳細に伝えることが大切です。ボイスレコーダーなどで騒音の証拠を提示できるとさらに効果的です。

ゴミに関するトラブルは自治体へ相談する

ゴミ問題も当事者間で話し合いが難しい場合は、自治体の担当課に相談することをおすすめします。

それでも解決できないゴミ収集トラブルは、収集を管轄している自治体の環境関連課・環境保全センターに問い合わせてみましょう。もしくは「生活トラブル調査相談センター（0120-783-080）」であれば、無料で専門家からアドバイスを得ることも可能です。

ゴミ屋敷については、自治体にもゴミを撤去する権限はありませんが、ゴミ屋敷が空き家であれば「空家等対策特別措置法」の取り締まり対象となる場合があります。倒壊や衛生上有害になるおそれがあるとみなされれば、自治体から所有者に対し指導・勧告・命令が行われ、それでも改善されなければ、行政が解体などを執行してくれます。

ゴミ屋敷にまだ住人がいる場合でも、自治体へ相談し、自治体から本人へ働きかけてもらうことが適切です。

暴言や迷惑行為は警察へ相談する

暴言や迷惑行為をする相手とは直接対峙せず、警察などの第三者に入ってもらいましょう。

相手に常識が通用するとは考えられないため、当事者間で解決しようとするとさらに事態が悪化するおそれがあります。民事不介入の警察であっても、いたずらや罵声・怒声などの行為が犯罪に当たると判断すれば対応してくれるため、まず警察へ相談してみましょう。

警察相談専用電話「#9110」にかけると、専門家によるアドバイスを受けられるほか、行政機関を紹介してもらえる場合もあります。

第三者へ相談する際には、受けた被害や迷惑行為を詳細に記録し提示できると、より的確なアドバイスや対応を受けることが可能です。

境界線のトラブルには筆界特定制度を利用する

境界線のトラブルには「筆界特定制度」の活用をおすすめします。

筆界特定制度とは、公法上の境界を筆界調査委員が実地調査・測量などのさまざまな調査を行い、本来の境界を明確にすることです。

戸建てや土地を売却する際には、物件を引き渡すまでに隣地との境界を確定させる必要がありますが、トラブル関係にある隣人の立ち合いで測量を行うのは困難でしょう。話し合いで解決できず裁判に持ち込まれれば、解決までに多額の費用と年月がかかってしまいます。

筆界特定制度であれば、トータル費用が約50万円〜80万円ほどで、申請から調査終了までの期間が6カ月〜1年程度です。いずれにせよある程度の費用と時間を要するため、売却には計画性が必要といえるでしょう。

手っ取り早く手放したい場合は不動産買取

円満な土地売却のために、隣人トラブルを解決しようと手を尽くしたものの、解決できないこともあります。

トラブルにかかわらずすぐに土地を手放す方法として、不動産買取があります。ここでは不動産買取がおすすめな理由と、ポイントと注意点を解説します。

確実に早く売却できる

不動産買取では、市場に売り出す仲介よりも確実に、早く売却できることがメリットです。

仲介では買主が見つかるまでに、早くても数カ月かかるのが一般的です。また、買主のほとんどが個人のため、住宅ローンの審査が通らず契約が撤回されるケースも考えられます。

その点、買取の場合には個人への売却と異なり、資金力のある不動産会社が購入するため、契約がとん挫するリスクは少ないでしょう。さらに決済も早いため、住み替えの資金計画も立てやすくなるでしょう。

仲介手数料が不要

不動産買取では、売却の際に仲介手数料がかかりません。

仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主との間で価格などの条件交渉や、契約・登記の手続きをサポートし、成約した際に受け取る成功報酬のことです。仲介手数料には物件価格に応じて定められた上限金額があり、売却価格によっては100万円以上の支払いが生じることも珍しくありません。

その点買取であれば、不動産会社による直接買取のため、そもそも仲介が不要で手数料が発生しないのです。

契約不適合責任が免除される

不動産買取では、契約不適合責任が免除されることが多いです。

個人が買主となる仲介取引では、通常は売主に契約不適合責任が生じますが、買取業者が相手の買取は、売主の契約不適合責任が免除されるか、対象が限定されることが一般的です。

契約不適合責任が免除されれば、取引成立後に引き渡した不動産の品質をめぐるトラブルに巻き込まれる心配がなくなります。

隣人や周囲に知られずに売却できる

不動産買取では、隣人や周囲に知られることなく物件を売却できることもメリットです。

仲介による売却では、買い手を探すために物件の広告掲載を行います。具体的には近隣でチラシを配布されたり、不動産ポータルサイトに写真付きで掲載されたりするため、売りに出していることを近所の人やトラブル相手に知られてしまいます。

その点不動産買取であれば、不動産会社による直接買取で広告を出す必要もないため、誰にも知られずに売却を行うことが可能です。

上手に買取を利用するために注意すべきこと

メリットの多い不動産買取ですが、上手に利用するために押さえておきたいポイントと注意点があります。

まず、住宅ローンや不動産担保ローンなどで該当不動産を購入している場合、不動産に設定されている抵当権を外す必要がある点です。

もし残債が買取価格を上回るか不安な場合には、買取会社に買取価格の査定を依頼し、残債を支払えるかどうかを確認するとよいでしょう。

また、買取価格が一般に仲介より安くなることも、不動産買取の特徴として挙げられます。不動産会社が物件を買い取ってから、再販に向けリフォームや解体を行うためで、その結果売却価格が相場の6〜8割前後となるのが一般的です。

また、買取会社によっては、解体に費用がかかり過ぎる物件や、再建築不可、事件による死亡があった物件などは、買取が難しいかもしれません。ただし買取基準は会社により異なり、訳あり物件の買取を得意とする会社もあるため、一度相談してみることをおすすめします。