地中埋設物の調査や撤去の費用相場を紹介
有効な売却方法とは

不動産を売買する場合、不動産の調査が必要です。不動産の調査は物件の規模や種類により異なりますが、行政調査（役所や法務局などでの調査）や物件調査（土地や建物などの遵法性調査や劣化診断など）、環境や災害リスク調査（ハザードマップや災害危険度、アスベスト調査などの調査）などがあります。

各種調査の中で、地中埋設物に関する調査は、目視で判断することができないため、難易度が高い調査です。地中埋設物の調査や撤去にかかる費用相場について解説します。

※本記事で紹介する費用相場は、あくまで相場であり土地の状況によっては相場価格とは異なる可能性もあります。

地中埋設物の調査やガラ撤去の費用相場

地中埋設物とは、従前建物の基礎や杭、下水道管、コンクリートやアスファルトのガラや岩、タイル、井戸や浄化槽、その他廃棄物（タイヤ、産業廃棄物など）など地中に埋まっているもの全般です。

地中埋設物があると、建物を建築する際に障害となり、撤去費用が発生し、売主・買主間で費用の扱いについてトラブルになることがあります。

地中埋設物の調査方法

地中埋設物の調査方法は以下のとおりです。

• 図面調査
• 地歴調査
• レーダー調査
• ボーリング調査
• 試掘調査

図面調査

図面調査は既存建物の竣工図や設計図などから推測する方法です。必要な図面（平面図、立面図、構造図、杭伏図など）があれば、地中に残置されている地下躯体の深さや大きさ、構造などが把握することができ、地中埋設物の撤去費用が算出できます。

調査費用は、対象物件の規模により異なりますが、5〜10万円程度となります。当然、図面に記載のないものは把握することはできません。

地歴調査

地歴調査は、古地図や登記簿、航空写真、行政調査などから過去の土地利用履歴を調べる方法です。対象の土地の過去の利用状況を調べることで、地中埋設物の可能性を判断することができます。

地歴調査は土壌汚染などの特定有害物質の種類や可能性を調査する際に頻繁に利用されます。調査費用は7〜30万円程度になります。

レーダー調査

レーダー調査は、土地を掘削せずに特殊なレーダー探査機を使用して地中埋設物を調査する方法です。レーダーを地中に向けて発射し、電波の反射波を計測することで地中の情報や構造物を調査できます。

費用は使用する機器や調査面積により異なりますが、一般住宅の場合、10〜30万円程度になります。近年、レーダー調査の精度は向上しており、地中の状況を詳しく把握できる可能性があります。

ボーリング調査

ボーリング調査は、調査する土地にボーリングマシンで穴をあけて、サンプラーと呼ばれる部品（鉄の筒）を挿入し、地盤の強度や埋設物の有無を確認する方法です。

レーダー調査などで地中埋設物をある程度特定してから実施します。費用は20〜50万円程度になります。

試掘調査

試掘調査は、レーダー調査やボーリング調査で埋設物が存在する範囲が特定できた場合に実施する調査です。掘削して埋設物を直接確認することが可能です。試掘する範囲や深度により金額は大きく異なりますが、20〜50万円程度になることが多いです。

調査の手順や費用のまとめ

地中埋設物の調査の種類や精度、費用をまとめると以下のとおりです。

地中埋設物の調査

	調査種類	調査精度	調査費用
図面調査	机上調査	△	5～10万円
地歴調査	机上調査	△	7～30万円
レーダー調査	非破壊検査	〇	10～30万円
ボーリング調査	掘削調査	〇	20～50万円
試掘調査	掘削調査	◎	20～50万円

調査手順としては、図面調査または地歴調査の机上調査で地中埋設物の可能性を検証します。図面にない埋設物や過去の土地利用状況から、詳細調査が必要と判断した場合、レーダー調査やボーリング調査に進みます。

レーダー調査およびボーリング調査は土地の状態（建物の有無など）や売買契約条件（決済前に調査可能か否か）により、調査できる方法は異なるため注意が必要です。

試掘調査を実施する場合、埋設物によってはそのまま撤去したほうが効率がよい場合もあるため、事前に計画を立ててから実施するようにしましょう。

地中埋設物の撤去費用相場

地中埋設物の撤去費用は、埋設物の種類や範囲などにより大きく異なります。撤去にかかる費用は、埋設物を重機で掘削する費用と、それらをトラックに入れて産業廃棄物として廃棄する費用の合計になります。

主な地中埋設物の撤去費用の単価およびダンプによる搬送費用の相場は以下のとおりです。

地中埋設物の撤去費用相場

種類	撤去費用の相場
コンクリートガラ	15,000円/m3
レンガ、瓦、タイル	25,000円/m3
浄化槽<	100,000円/個
井戸の埋戻し<	100,000円/個

地中埋設物の搬送費用相場

種類	搬送費用の相場
2tダンプ車	17,000円/台
3tダンプ車	18,000円/台
4tダンプ車	25,000円/台
大型ダンプ車	30,000円/台

上記はあくまでも解体会社などから見積を取った場合に想定される相場を示したものです。

地中深くからコンクリートガラや建物基礎等が発見された場合、撤去するのに大がかりな解体工事が必要な建物基礎などが発見された場合などは、より多額の費用が発生します。

地中埋設物は契約不適合責任の対象になる？時効はある？

引渡し後に地中埋設物が発覚した場合、どのような対応が必要になるのでしょうか。契約不適合責任は問われるのでしょうか。

契約不適合責任を追及されるおそれ

不動産売買契約の基礎となる民法では、売買の目的物が種類、品質や数量など契約の内容と適合しない場合、買主は売主に対して目的物の補修や代替物の引渡しまたは不足分の引渡しによる履行を請求することができます。（民法第562条より抜粋）

これらは契約不適合責任と呼ばれています。買主が存在を把握していない地中埋設物を発見した場合、売主に対して契約不適合責任を追求できます。買主から売主に対して契約不適合責任を追及できる方法は以下のとおりです。

• 履行の請求権
  売主が地中埋設物を撤去したうえで引渡しを行うように請求する
• 代金減額請求
  地中埋設物の撤去費用額を売買代金から減額するよう請求する
• 損害賠償請求
  地中埋設物の撤去費用および撤去工事による生じた損害を売主に請求する
• 契約解除
  地中埋設物の撤去が不可能で、売買の目的を達成できないため契約解除を請求する

契約不適合責任の時効について

不動産売買契約における売主の担保責任は、民法改正により「売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合（契約不適合の場合）において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない」となっています（民法566条より抜粋）。

つまり、買主は契約不適合の内容を知ってから1年以内に売主に通知すれば権利は失われません。（1年以内に通知すれば、1年経過後でも請求が可能です）

トラブルリスクのある土地売却の注意点

地中埋設物を起因とする売買契約上のトラブルは多く発生しています。トラブルを防ぐ方法を紹介します。

重要事項説明で告知

地中埋設物の存在が判明している場合、重要事項説明で買主に正確に説明することで、売主の契約不適合責任が問われない可能性が高くなります。

また、売買契約の交渉過程で、売主の契約不適合責任を免責できれば、地中埋設物による売買代金減額等のリスクは回避することができます。当然、あらかじめ売主で地中埋設物に関する調査を実施し、撤去しておけばトラブルを回避できます。

不動産買取で売却する

買主との交渉リスクや手間を省く方法として、不動産買取会社に売却する方法があります。

土地の売却は地中埋設物の問題以外に、敷地境界の確定、仲介会社との媒介契約、売出価格の設定、買主候補との条件協議、売買契約書の交渉など相応の労力と費用が必要です。

このような準備や売買契約後のトラブルを回避するため、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。不動産会社に土地を買い取ってもらう場合、条件が合意できれば、地中埋設物の調査が不要であったり、仲介手数料が発生しない、資金の目処がつきやすいなど多くのメリットがあります。

一方で、相場価格より買取価格は低くなる傾向にあることがデメリットです。不動産会社の買取価格は通常、市場価格の7〜8割程度になることが一般的です。メリット・デメリットを正確に把握したうえで、一度不動産会社に相談してみるとよいでしょう。