高齢化が進む日本では、認知症になった親の代わりに、親が所有する不動産の売却を検討している方が増えています。
では、認知症の親の不動産を売却するにはどのような手続きが必要なのでしょうか。成年後見制度で親の土地を売却する方法について解説します。
認知症になった親の土地は自由に売買できない
原則、認知症になった親の土地は代理で売却することができません。それはどのような理由からでしょうか。
意思能力がなければ売却できない
不動産売却は、所有者本人が不動産を売却するという「意思能力（判断能力）」がなければ行うことができません。それは、法律で意思能力のない者が売買契約を結んでも無効になると定められているからです。
重度の認知症にかかると意思能力がないとみなされます。それにより、認知症を患うと不動産売買契約を自ら締結することが難しく、不動産を売却できません。
代理で家族が売却できるのか
認知症を患って意思能力がなくなった親の代わりに、家族が代理で不動産を売却することはできません。不動産を売却できるのはあくまで所有者に限るため、たとえ家族であっても所有権を持っていない不動産は売却できないのです。
さらに、意思能力がない人は代理権を認めることもできないため、親が認知症を患ったあとで委任状を用意して家族が代理人になることもできません。
代理で不動産を売却できるケース
本人の意思能力がなければ代理人による不動産売却ができませんが、意思能力さえはっきりしていれば、身体的な問題があっても不動産売買契約を結ぶことができます。
たとえば、ケガにより入院中の場合は本人の意思能力自体に問題はないため、委任状を用意して家族が代理人となり不動産売却の手続きを進めることができるのです。
成年後見制度を利用して売却する
認知症になった親の土地を売却するためには、成年後見制度を利用するとよいでしょう。ここでは、成年後見制度とは何か、メリットやデメリットを紹介します。
成年後見制度とは
成年後見制度とは、認知症を患ったり知的障害などの理由で意思能力が十分でない人の代わりに、成年後見人と呼ばれる人が契約を締結したり財産を管理したりして支援する制度のことをいいます。
成年後見制度はそれ以外にも、悪徳商法や詐欺、不必要なリフォームなど不当な勧誘により不利益を被った場合、成年被後見人が締結してしまった契約の解除ができます。
また、成年後見制度には、本人の判断能力に応じて「後見」「補佐」「補助」の3種類があり、それぞれ後見人に与えられる権限が異なります。
成年後見人ができることとは
成年後見人が本人の代わりに契約を締結すると、本人が締結したのと同じ効力が認められます。しかし、成年後見人が本人の代わりに何でも契約できるというわけではなく、本人の利益になることでなければなりません。
具体的には、家の老朽化による不動産の売却や、売却代金を医療費や生活費にあてるための不動産売却は必要性が認められるため、正当性のある理由といえるでしょう。
つまり、成年後見制度を利用すれば、認知症になった親の土地を売却できるのです。また、成年後見制度では介護保険サービスの契約や介護施設や病院の入退院の手続き、年金の受領や預貯金の管理も行えます。
ただし、居住用不動産の売却の場合は、本人にとって大事な財産であるため、家庭裁判所の許可が必要となります。居住用不動産は建物だけでなく土地も含まれます。裁判所の許可を得ずに不動産売買契約を締結しても契約は無効です。
成年後見制度で土地を売買するメリットとは
成年後見制度を利用して、認知症になった親の土地を売却することは以下のようなメリットがあります。
- 親の代わりに売却できる
- 親が存命のうちに売却できる
親が重度の認知症を患ってしまうと、成年後見制度を利用することでしか不動産の売却ができません。よって、家族のほかに司法書士や弁護士などの専門家が成年後見人になることで、親の不動産を生活費や介護のための資金として現金化することができるのです。
また、親が亡くなったあとに不動産を売却しようとすると、相続税の算出や相続手続きで手間と時間が余計にかかってしまいます。そのため、親が存命の間に売却できることも大きなメリットでしょう。
さらに、早いうちの売却は、固定資産税や庭の手入れなどの維持費の負担を軽減できるため、成年後見制度を利用した売却がおすすめといえます。
成年後見制度で土地を売買するデメリットとは
一方、成年後見制度を利用して土地を売却するデメリットには以下があります。
- 家庭裁判所への申し立てが必要
- 親族以外に成年後見人になってもらうには報酬が必要
成年後見制度により認知症の親の居住用不動産を売却する場合は、その都度家庭裁判所の許可が必要になります。
また、成年後見人を司法書士や弁護士、社会福祉士などに依頼する場合、報酬を支払わなければなりません。そのため、土地の売却金額がすべて手元に入るわけではないため、注意が必要です。
成年後見制度で親の土地を売却する流れ
成年後見制度を利用して親の土地を売却する、具体的な流れについて解説します。
①家庭裁判所への申し立て
成年後見制度は、親が認知症を患い意思能力がないと周囲が認めたあと、家庭裁判所に成年後見制度開始の審判を申し立てるところから始まります。
申し立ての準備には、申立書一式、医師の診断書、親族の同意書、後見人候補者などが必要です。準備が整ったら、本人の住所を管轄する家庭裁判所に提出しましょう。
②家庭裁判所により審理される
書類が家庭裁判所に届くと、審理が開始されます。裁判所の職員が申立人や本人、親族などからヒアリングを行い、後見人候補者の適正もチェックします。また、必要に応じて、医師の精神鑑定が行われることもあります。
③審判が下され成年後見人が選任される
家庭裁判所による審理の結果、成年後見人の必要性が認められると成年後見を開始する旨の審判が下され、成年後見人が選任されます。この結果は、申立人、本人、成年後見人に通知されます。
④不動産を売り出す
家庭裁判所から選任された成年後見人が、土地を売り出すために不動産会社の選定を行います。不動産の売却には、不動産会社と媒介契約を締結して市場に売り出す不動産仲介と、不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取があります。
どちらの売却方法がよいのかを慎重に選ぶ必要がありますが、不動産買取は買い手が不動産会社であるため、スムーズに手続きを進められます。少しでもスピーディに売却を進めるためには、不動産会社に直接買い取ってもらう方法を取るのがよいでしょう。
⑤買い手が見つかれば裁判所の許可を受ける
買主が無事見つかれば、裁判所の許可を受ける必要があります。土地を売却することに正当な理由がなければ裁判所の許可が下りないため、注意が必要です。
また、著しく相場より低い金額での売却の場合も、本人保護の観点から認められません。そのため、土地を売却する際は、あらかじめ裁判所に相談しておくことをおすすめします。
⑥不動産売買契約を締結する
家庭裁判所の許可が下りたことを確認して、成年後見人が本人の代理として不動産売買契約を締結します。売買契約時には家庭裁判所の売却許可決定書を用意するようにしましょう。また、売買契約時に売買代金の一部である手付金を受領します。
⑦残代金の受領、引渡し
売買代金の残金を受領し、土地の引渡しが終われば取引の完了です。
土地の所有権移転の手続きは、司法書士に依頼しましょう。個人でも手続きは可能ですが、必要書類の準備や買主側の司法書士とのやり取りに専門知識が必要になります。もし書類の不備で引渡しができないと違約金が発生するおそれがあるため、専門家に依頼することをおすすめします。
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