私道のみに面した土地の評価方法｜売却のポイントも解説

私道のみに面した土地は、一般的な土地に比べて評価が落ちることが予想できますが、具体的にはどのように評価されるのでしょうか。

私道のみに面した土地の評価方法と売却する際のポイントについて解説します。

私道のみに面した土地の評価方法

そもそも、私道とはどのような道を指すのでしょうか。私道についての紹介と私道のみに面した土地の評価方法について解説します。

私道とは？道路の種類

私道とは、国や県などが管理する公道ではない道路で、個人や企業が保有する土地を道路として利用しているものを指します。建物を建築する場合、建築基準法上で敷地は道路に2m以上接しなければなりません。建築基準法上の道路は以下のように定義されています。

道路の種類	法令	内容
道路法上の道路	42条1項1号	国道、県道、市町村道など道路法上の道路
開発道路	42条1項2号	都市計画法、土地区画整理法などによって造られた道路
既存道路	42条1項3号	建築基準法施工時、既に幅員4ｍ以上あった道路
計画道路	42条1項4号	都市計画などで2年以内に築造される道路
位置指定道路	42条1項5号	土地を建築敷地として利用するため、政令で定める基準に適法した道路
2項道路	42条2項	建築基準法施工前から存在した幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定したもの
3項道路	42条3項	建築基準法施工前から存在した幅員2.7～4m未満での道路で特定行政庁が指定したもの

建築基準法の道路は原則として公道（建築基準法42条1項1号）などの幅員4m以上のものをいいますが、私道や幅員4ｍ未満の道でも一定要件を満たせば建築基準法の道路とみなされます。

また私道は、不特定多数が利用できるものと特定者のみが利用できるものに分類されます。

不特定多数が利用できる私道は、いわゆる通り抜け道路になって公道につながっていたり、行き止まりでも不特定多数が利用できる道路、バスや停留所などが設置されている道路などが該当します。

特定者のみが利用できる私道は、住宅分譲地にみられる袋小路になっていたり、特定の住民のみが利用する道や旗竿地などが該当します。

私道のみに面した土地の評価

私道のみに面している土地の評価は、特定路線価という方法で評価できます。

私道には路線価がありませんが、特定者のみが利用する私道は、宅地の評価のために税務署に申請することで、特定路線価が設定されることがあります。特定路線価を申請する条件は以下になります。

• 路線価が存在する地域であること
• 建築基準法上の道路であること
• 相続税または贈与税の申告のであること

特定路線価がある場合は、以下のように計算します。

• 土地の評価＝特定路線価×地籍

しかし、私道のみに面した土地が、特定路線価に該当せずに旗竿地となっている場合があります。旗竿地とは、道路に接している部分が細長く、敷地が奥まっている土地です。

旗竿のような形状をしていることから旗竿地と呼ばれ、その他に敷地延長、路地状敷地などとも呼ばれます。旗竿地の場合は以下のように評価します。

• 土地の評価＝土地および私道を含めた土地の評価（路線価×地籍）×不整形補正率

不整形補正率は以下の小さい方が適用されます。

• 不整形地補正率×間口狭小補正率
• 間口狭小補正率×奥行長大補正率

私道のみに面した土地は売却できる？

私道のみに面した土地であっても売却は可能です。売却にあたって確認すべきことを解説します。

私道の権利形態を確認

私道のみに面した土地を売却するには、まず私道がどのような権利関係になっているかを調査します。該当する私道（土地）の公図と登記簿謄本で確認できます。私道の形態は以下のように分類できます。

権利形態	状態
共有型私道	1つの私道を隣地所有者と共有している状態（2人の場合、2分の1ずつの持分を所有する）
持合型私道	1つの私道を隣地所有者と分有している状態（2人の場合、土地を2つに分けてそれぞれで所有する）
単独型私道	私道を単独で所有している状態

共有型私道の場合、一般的には共有者全員が私道の権利をそれぞれ持っているため、通行するのに他の共有者の承諾などは必要ありません。私道で水道や電気などの工事を行う場合は、他の共有者の同意が必要です。

持合型私道の場合、私道持分が対象不動産に接していない場合があります。そのため、私道を通行するためには、他人が所有する土地を通行する必要があるため、通常は通行権が設定されています。

通行権の確認

通行権は他人の土地を通行できる権利であり、私道のみに面した土地で通行権がないと公道にでられない場合は、買主に通行権の存在を伝える必要があります。主な通行権の種類は以下の通りです。

• 袋地通行権
• 通行地役権
• 契約による通行権

袋地とは他人が所有する土地に囲まれており、他人の土地を通行しないと公道にでられない土地です。袋地は民法の規定で、袋地を囲んでいる他所有地を通行することができる権利があり、袋地通行権といいます。袋地通行権は、契約による規定や承諾がなくても通行できます。

通行地役権は、契約を締結することで他人の土地を通行できる権利です。袋地通行権とは異なり、当然発生する権利ではなく、通行により利益を受ける側と通行させる側の所有者間の合意が必要であり、契約締結することで設定される権利です。

また私道が持合型の場合、他人の土地を通行しないと公道にでられません。このような場合、賃貸借契約などの契約を締結して通行権を設定します。通行権が有償の場合は賃貸借契約、無償の場合は使用貸借契約を締結します。

私道のみに面した土地を売却するポイント

私道のみに面する土地も当然売却できますが、ポイントを押さえなければ売却活動はスムーズに進みません。とくに押さえるべきポイントを紹介します。

• 私道が建築基準法上の道路であるかの確認
• 私道の権利形態、インフラ埋設状況を確認
• 通行権の種類、必要コストの確認
• 不動産買取の検討

私道が建築基準法上の道路であるかの確認

私道が建築基準法上の道路に該当するかどうかをチェックします。私道が建築基準法上の道路に該当しない場合、接道義務を満たしていないことになります。

その場合、新たに建築物を建築することができない再建築不可物件となり、購入検討者が限られるため、価格は相場より安くなる可能性が高いです。

私道の権利形態、インフラ埋設状況を確認

私道の権利形態については、登記簿謄本などでしっかり確認し、正確に買主に伝えるようにしましょう。

また私道に水道管、下水管、ガス管などが埋設されているかを調査する必要があります。下水道は各行政で管理されている下水道台帳、ガス管は各ガス会社のガス本管埋設状況で確認できます。

水道管については、各行政により名称や閲覧方法は異なりますが確認・調査することがでます。

通行権の種類、必要コストの確認

私道に通行権が設定されている場合、その通行権の内容を正確に確認しましょう。

とくに通行料や、掘削承諾料など費用が発生するものについては、確実に買主に伝えられるよう確認が必要になります。私道に係る費用負担は、売買代金に大きく影響するため注意が必要です。

不動産買取の検討

私道のみに面する土地の売却にはさまざまな調査が必要であり、ある程度の専門的知識が求められます。また、私道の権利形態や通行権の有無など正確に確認しないと売買契約上のリスクが増えます。

それらの手間やリスクを省く方法として不動会社に直接買い取ってもらう方法があります。土地の売却には私道にかかる調査のほか、敷地境界の確定、仲介会社との媒介契約、買主候補との条件協議、売買契約書の交渉など相応の労力と費用が必要です。

そのような準備や売買契約後のトラブルを回避するには、不動産買取が有効です。不動産会社に土地を買い取ってもらう場合、条件が合意できれば、私道に関する調査は不要であり、仲介手数料も発生しません。

また、査定から決済までの時間が短い、資金の目処がつきやすいなど多くのメリットがあります。私道に面する土地の売却を検討している場合、一度不動産会社に相談してみるとよいでしょう。