相続した土地などの不動産について、亡くなった方から相続人へ名義変更する手続きを相続登記といいます。
相続登記は法律上の義務であるため、遺産に不動産が含まれる場合は期限内に法務局で相続登記をしなければなりません。
相続登記をしないまま放置してしまうのは複数のリスクがあるため、できるだけ早く手続きを行いましょう。
ここでは、相続登記の手続きに必要な期間や費用、相続登記をしないまま放置した場合のリスクなどを解説します。
土地の名義変更にかかる期間は約2カ月
相続登記にかかる期間は、全体で約2カ月です。
- 相続財産の調査、戸籍の収集から相続人の確定など：1カ月～1カ月半ほど
- 相続登記の申請から完了まで：1～2週間
相続人間で遺産の分配などを巡り争いがある場合、より時間がかかるケースもあるでしょう。
相続登記の期限は、「相続により不動産を取得したことを知ったときから3年以内」です。
ただし、相続放棄をしたい相続人がいる場合は「相続の開始があったことを知ったときから3カ月以内」に裁判所へ申立てをしなければなりません。
相続登記をしないまま長期間放置をすると、次章から紹介するリスクがあるため、できるだけ早く手続きをしたほうがよいでしょう。
相続登記をしないとどのようなリスクがある？
相続登記は不動産登記法により2024年4月1日から義務化されました。ここからは期限内に相続登記しない場合のリスクを確認していきましょう。
第三者に売却できない
相続人のうち誰も不動産を使用しない場合、不動産を第三者に売却して、金銭を分配する方法があります。
ただし、不動産の名義が被相続人のままでは第三者に名義変更できないため、売却前に相続人へ名義変更しなければなりません。
権利関係が複雑化する
相続登記が完了するまで、不動産は相続人全員の共有財産となります。そのまま相続人の1人が死亡すると、新たな相続が発生し、不動産を共有する相続人の数が増えて権利関係が複雑化します。
たとえば、遺産分割協議で不動産の承継者を決める場合、相続人全員の合意が必要です。
手続きに必要な関係者や必要書類が増えると手続きが複雑になり、より手間や時間がかかるおそれがあるでしょう。
過料が科される可能性がある
正当な理由がないにもかかわらず期限内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
固定資産税の納付義務が発生する
固定資産税は相続人全員が連帯して負担するため、名義変更をしない限り相続人全員に支払い義務があります。
固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有する人に課せられるため、負担したくない場合は1月1日より前に名義変更の手続きを行いましょう。
相続登記の流れ
相続登記の手続きは以下の流れで行います。
- 相続財産の調査
- 相続人の確定
- 相続登記の申請
それぞれの手続きについて確認していきましょう。
相続財産の調査
遺産に含まれる不動産を調査するため、被相続人が保管していた登記識別情報通知書（登記済証）や固定資産税の納税通知書を確認します。
見つからないときは、市区町村役場から名寄帳を取り寄せて被相続人の保有していた不動産を確認しましょう。
相続する不動産が確定したら、登記事項証明書と固定資産税評価証明書を取り寄せて、現在の権利関係や評価額などを確認します。
登記事項証明書は法務局、固定資産税評価証明書は市区町村役場で取得しましょう。
相続人の確定
被相続人の出生から死亡までの戸籍を調査して、相続人の範囲を確定させます。
相続人が確定したら、誰が不動産を相続するのかを決定するため、相続人全員で遺産分割協議を行いましょう。遺産分割協議をしない場合、民法上の法定相続分が不動産の共有持分となります。
なお、被相続人が遺言書で相続人を指定していた場合、原則として遺言書で指定された人が承継します。まずは被相続人が生前に遺言書を作成しているかどうかを確認しましょう。
相続登記の申請
相続人が確定したら、相続登記をする不動産を管轄する法務局に必要書類を提出します。
相続登記を申請するときは登録免許税の納付も必要になるため、法務局や郵便局の窓口で印紙を購入し、登記申請書に貼付しましょう。
相続登記の完了後、登記事項証明書の所有者は相続人へ変更となり、法務局から登記識別情報通知書が発行されます。
相続登記にかかる費用と必要書類
相続登記にかかる費用と必要書類を紹介します。
かかる費用
相続登記の手続きには、主に以下の費用がかかります。
相続登記の手続きにかかる費用
| 必要な手続き | 費用 |
| 必要書類の取得 | ・約数千円ほど 戸籍謄本：1通450円 除籍謄本、改製原戸籍謄本：1通750円 住民票（除票）の写し：1通約200～350円 印鑑証明書：1通約300円 固定資産評価証明書：1通約200～400円 |
| 登録免許税 | ・不動産の固定資産税評価額×税率0.4％ （法定相続人以外が遺贈で不動産を取得した場合は税率2％） |
| 専門家への報酬 | ・弁護士に紛争解決を依頼する場合： 着手金20～30万円＋経済的利益に応じた報酬 ・司法書士に登記手続きを依頼する場合：約5～15万円 |
必要書類
相続登記をするために法務局へ提出する書類は以下のとおりです。
- 登記申請書
- 登記識別情報通知書（登記済証）
- 登記事項証明書
- 被相続人の戸籍謄本（死亡から出生までの戸籍）
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本（現在の戸籍）
- 相続人全員の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺言書（遺言書がある場合）
- 遺産分割協議書と法定相続人の印鑑証明書（遺産分割協議をした場合）
相続登記の手続きを専門家に依頼する方法
相続登記の手続きは個人で行うと手間や時間がかかるケースが多いため、弁護士や司法書士などの専門家へ依頼するとよいでしょう。
不動産を売却して清算したい場合は、まず不動産会社へ相談します。それぞれの専門家に依頼できる手続きを確認していきましょう。
相続人間で争いがある場合は弁護士に相談する
遺産相続を巡り相続人間で争いがある場合、相続登記の手続きが困難になります。当事者だけでは解決が難しいケースも多く、早期解決のためには弁護士への相談がおすすめです。
弁護士が第三者として介入すると、紛争解決に向けた提案をもらえる、感情的にならずに冷静に話し合いができるなどのメリットもあります。
相続人間で争いがない場合は、司法書士に手続きの代行を依頼する
相続人間で争いがない場合、相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
相続登記は個人でも申請できますが、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成などは一般的になじみのない人が多いでしょう。
相続人の範囲など、相続登記に必要な判断を誤ってしまうと、手続きが最初からやり直しになるおそれもあります。
司法書士は不動産登記の専門家であり、相続登記の手続きを代行してくれるため、手続きにかける時間がないときは依頼するとよいでしょう。
売却する場合は不動産会社に相談する
以下のようなケースは、不動産の売却がおすすめです。
- 相続人で不動産を使用する人がいない
- 固定資産税を払い続けたくない
- 土地の分筆が難しいため、売却して金銭を相続人間で公平に分配したい
相続した不動産を売却するときは、まず不動産会社へ相談しましょう。不動産の売却見込みや必要な手続きについてアドバイスをもらえます。
アドバイスを取得後、弁護士や司法書士などの専門家を通じて相続登記の手続きを進めていくとスムーズに手続きを進められるでしょう。
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