不動産売却と破産のタイミング、自己破産は売却後にすべきか

生活の様々な事情や住宅ローンの返済の滞納を理由として、自己破産をしなくてはならなくなるケースがあります。

今回は、自己破産をする場合、所有している不動産は破産するより先に売却すべきか、破産してから売却すべきかを解説します。

自己破産は不動産売却後に行うことをおすすめする理由

不動産を売却する前に自己破産をするか、不動産を売却した後に自己破産をするか。同じに思うかもしれませんが、結果はまったく異なります。

破産後に売却するよりも高く売れる可能性がある

自己破産後の不動産売却は、裁判所から選任された弁護士が破産管財人となって行います。破産管財人に選定された弁護士にとっては、その不動産が高く売れようが安く売れようが報酬に変わりはありません。そのため、売却金額が相場よりも低くなる可能性があります。

引っ越し費用などの生活再建資金として100万円未満のお金を手元に残すことができる

自己破産後に不動産を売却するには、予納金というお金を裁判所に納付する必要があります。予納金は負債総額5,000万円未満の場合で70万円程度が必要です。

一方で、破産してから不動産売却後すれば予納金を納める必要がないため、債権者（銀行など）への返済に充てられる資金が多くなります。また、自己破産後の生活再建資金を残すことは100万円未満の金額で認められているため、今後の生活に必要な資金を手元に残すことができます。

自己破産に必要な弁護士費用や諸費用に充てられる

弁護士に自己破産を依頼するには、当然諸費用がかかります。

この費用負担が難しいという人でも、不動産売却後の破産であれば、不動産の売却資金をこの諸費用にも充てることが可能です。

自己破産のタイミングは、不動産売却前と不動産売却後では大きく違います。自己破産を検討している場合は、不動産を売る時期も慎重に考えるべきでしょう。

任意売却するなら、自己破産の流れ・タイミングはどうなる?

自己破産をする場合は、任意売却で不動産を売却することが多くなります。

任意売却をするためには、住宅ローンの債権者である銀行に相談する必要があります。銀行には、その後自己破産をすることを伝えた上で、任意売却の相談をしましょう。

この場合は、任意売却の前に自己破産をしたほうが良いのでしょうか、それとも、任意売却の後に自己破産をしたほうが良いのでしょうか。先程と同様に、詳しく見ていきましょう。

任意売却後に自己破産をした場合

結論からいうと、任意売却で不動産を手放した後に、自己破産をした方がメリットが大きいでしょう。

任意売却後に自己破産をすれば、任意売却で得た売却金やその他財産は銀行などの債権者への返済に充てられることになります。財産がない状態での破産では、同時廃止事件として取り扱われることになります。

同時廃止事件の場合、予納金が必要なく、弁護士費用や自己破産にかかる諸費用も管財事件に比べ安くなります。同時廃止事件の場合は、引っ越し代などの生活再建資金を手元に残すことを認められることが多いのもメリットです。

ちなみに、自己破産をしたら親の土地にまで影響を与えるのか心配している方もいるでしょう。親が連帯保証人になっている場合は、親の土地を債務の返済に充てられる可能性があります。しかしそれ以外のケースでは、原則として影響しないと考えて問題ないでしょう。

任意売却前に自己破産をした場合

任意売却前に自己破産をするということは、自己破産をした後に不動産が残ることになります。この不動産の価値が住宅ローンの残債よりも高い場合は、管財事件として扱われることになります。

管財事件の場合は、不動産を売却して銀行の債務者などに返済する必要があるので破産人の財産の状況を調べ現金化するため、破産管財人という人が付くことになります。破産管財人が任意売却をする場合、手数料を破産管財人が受け取ることになるため、売却価格を高めにする傾向があると言われています。

不動産の価値が住宅ローンの残債などより低い場合は、同時廃止事件として扱われます。同時廃止事件の場合は破産管財人が必要ではないため、管財事件に比べて費用はぐっと安くなります。

破産管財人による任意売却とは

ここまで破産管財人による不動産売却、任意売却について触れてきました。破産管財人と、破産管財人による売却についてもう少し詳しく解説します。

破産管財人とは？

破産管財人とは、債務者が自己破産を申し立てた際に、債務者の財産を調査しお金に換えることができるものがあれば売却し、売却したお金を債権者に分配をする役目を持つ人のことをいいます。 破産管財人は裁判所から選任されます。破産管財人の資格は、特に定められていませんが、業務の性質上、弁護士が選任されることが圧倒的に多いです。

破産管財人による任意売却（不動産売却）

自己破産をすると、債務者は不動産の売却を自身で行うことができません。不動産の売却は破産管財人が行うことになります。

破産管財人が行う任意売却の流れは以下のようになります。

① 破産管財人が、自己破産を行った人から物件の状況説明を受ける
自己破産の申請をした人は、持ち家があっても自分で売ることができません。破産管財人に持家を売却してもらう必要があるので不動産の状況について、破産管財人に資料を渡すなどする必要があります。

② 破産管財人が、不動産の査定を不動産会社に依頼する
破産管財人は、売却価格を把握するために不動産会社に査定の依頼をします。

③ 破産管財人が、不動産売却について債権者である銀行の許可を得る
破産管財人は、任意売却を行うためには、債権者である銀行の承諾を得る必要があるので銀行に相談をします。 任意売却は競売の場合よりも高値で売却することができるケースが多いので銀行にもメリットのある売却方法です。希望金額に相当の乖離がなければ、銀行は承諾するでしょう。破産管財人は、売却手続きを取る銀行の許可を得ることができれば、破産管財人は不動産の売却活動を行います。

具体的には、不動産会社と仲介契約を結んで売却先を見つけることが多いです。破産管財人が不動産会社との交渉もすることになるので破産人は、何もする必要がありません。

④ 決済をする
売却相手が決まり、売買契約を締結したら決済を行います。 決済時は、破産人も立ち会う必要があります。決済時には、 売却金額から手付金を引いた残金の支払いや鍵の引き渡しなどが行われます。