住宅ローン返済中の退職、リスクや問題点、必要な対応について解説

住宅ローンの返済中で、転職や独立を考えている方もいるでしょう。あるいは、会社の業績があまりよくなく、倒産やリストラの可能性がある方もいるかもしれません。

住宅ローンの審査項目には勤務先も含まれていますが、退職したら返済中の住宅ローンの契約はどうなるのでしょうか。住宅ローン返済中の退職について解説していきます。

住宅ローン返済中の退職、問題はある？

住宅ローン返済中に退職をしても、それを理由に住宅ローンの契約を取消にされることはありません。その理由について紹介します。

住宅ローンの返済を続けられれば問題はない

契約時に所属していた会社を退職しても、それだけが原因で住宅ローン契約を取消にされたり、一括返済を求められたり、といったことは基本的にはありません。

銀行側は住宅ローンの返済が退職前と同じように続いていれば、金利による利益を得られるため、しっかりと返済ができている間は問題ありません。

基本的には退職したこと自体、銀行に知られることはありません。銀行に知られるケースで考えられるのは、給与振込口座に指定していたり、新しいローンを組むときなどでしょう。入出金でしか利用していないようなケースであれば、銀行に知られる可能性は低いと考えられます。

しかし、退職したことは銀行に伝えるようにしましょう。住宅ローンの契約約款に勤務先が変わったら報告するように記されているケースが多いからです。

繰り返しますが、銀行からすると毎月の返済が継続されていれば問題ないため、退職や転職を理由に返済条件が変わることは基本的にはありません。

仕事を辞めたら返済が困難になる可能性がある

住宅ローン返済中に退職してもそれだけで銀行との問題が発生するわけではありませんが、収入減により返済が困難になる可能性はあります。

返済が困難になり、滞納が続くと最終的には家を差し押さえられてしまうおそれがあります。

対策としては、まず銀行へ相談です。返済が困難な方でも、返済の意思があると銀行側が判断すると、毎月の返済額を減らしてくれたり、猶予期間を設けてくれたりします。

退職後に返済が厳しくなると考えられる場合、銀行への報告と合わせて、返済に関する相談をしましょう。

融資実行前の退職は要注意

住宅購入における融資実行前の退職は避けたほうが無難です。融資実行前に退職すると、住宅ローン契約が取消になる可能性が高いからです。

ほとんどの金融機関の住宅ローン審査項目には「勤務先」と「勤続年数」があり、退職・転職をするとその内容が変わります。

退職ではなく、転職の場合でも勤続年数が1年未満になるため、条件を満たせず融資実行前であれば住宅ローン契約を取消になる可能性があります。

転職しても気づかれなければいいと考えるかもしれませんが、住宅ローン契約では保険証を提示するため、気づかれる可能性が高いです。

住宅ローン契約は融資が実行されたタイミングで契約成立とする考え方が一般的であり、契約成立前の退職・転職は審査内容との不一致を理由に契約破棄が可能です。

そのため、退職・転職をするのであれば、融資実行後にしましょう。

住宅ローン返済中に退職したときの必要な対応

住宅ローン返済中に退職したときの必要な対応について解説します。退職の理由や退職時の状況などによっても変わるため、いくつかのケースを紹介します。

銀行への報告・相談

退職・転職した場合は、まずその旨を銀行に報告しましょう。

その際、再就職までに期間が空いてしまったり、給与が下がってしまったりなどで返済が厳しい場合は減額や猶予の相談をしてください。

状況にもよりますが滞納前であれば、対応してくれる可能性は高いです。ただし、減額や猶予を利用すると、返済総額は増えてしまうため、その点には注意が必要です。

借り換えを検討する

現在返済中の住宅ローンを完済するために別の銀行で新しく住宅ローンを組むことを借り換えといいます。借り換えには以下のようなメリットがあります。

• 返済総額を減らせる
• 毎月の返済額を減らせる
• 返済期間を短くできる
• 金利タイプを変更できる
• 団体信用生命保険の保障を手厚くできる

すべてのメリットを同時に得られるわけではありませんが、上記のどれかひとつに魅力を感じた場合、借り換えを検討する余地はあります。

たとえば、金利が低い住宅ローンを契約することや、返済期間を短くして借り換えすることで、返済総額を減らせます。

ほかにも返済期間を長くして、毎月の返済額を抑えたり、金利リスクへの対策として変動金利から固定金利に変更したりすることも可能です。ただし、これらは逆に返済総額は増えてしまいます。

また、借り換えにも審査があるため、必ずしも借り換えができるとは限りません。年収がアップするキャリアアップの転職なら問題のない場合が多いですが、年収が減ってしまう転職をした場合、勤続年数がリセットされてことも相まって借り換えの審査が通らない可能性があります。

加えて、借り換えにも年齢制限があるため、45歳以上の方は返済期間を35年以上に設定できない可能性も考えられます。

定年退職なら繰上げ返済を検討する

元々、退職金で繰上げ返済を考えていた方もそうでない方も、一度は繰上げ返済を検討してみてください。多くの方が定年退職後は収入が減ってしまうため、返済が厳しくなる可能性が考えられます。

その対策として、退職金を使い繰上げ返済をして住宅ローンを完済するか、一部を繰上げ返済する方法があります。

完済する場合は老後資金が足りているかどうかをもう一度見直しましょう。生活費に加えて、医療費や介護費などに充てるお金が十分にあるかどうか、確認してください。

一部繰上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

期間短縮型は返済期間が短くなるため、返済総額を減らせますが毎月の返済額は変わりません。一方で、返済額軽減型の場合、返済期間は変わりませんが、毎月の返済額を抑えられます。返済総額を抑える効果は期間短縮型よりも小さいですが、定年退職による収入減を考えると、返済額軽減型を選択したほうがいいケースもあります。

定年退職した方はどのような形で繰上げ返済をするか検討してみてください。

その年に再就職しないなら確定申告が必要なケースもある

住宅ローン減税を利用している方で、退職したその年に再就職しない方が必要な対応についてです。

本来であれば、勤務先が年末調整で所得税を計算してくれるため、住宅ローン減税が2年目以降の場合、確定申告は不要ですが、再就職しない状態でその年を終えると、自分で所得税の計算をしなければなりません。

そのため、住宅ローン減税を利用するために確定申告が必要になります。退職した年に再就職する場合は新しい勤務先が年末調整で所得税を計算してくれるため、確定申告は不要です。

住宅ローン減税を利用中の方で、再就職しないまま年越しする場合は確定申告を忘れずに行いましょう。

今後の返済が心配なら売却の検討も必要

今後のローン返済に不安がある場合、家の売却も選択肢のひとつです。

売却する場合、できるだけ早めに行動することが大切です。そのため、状況を冷静に分析し、今後の返済が心配な場合は早めに不動産会社に相談してみましょう。実際に売却するかどうかは別として、家の売却価格を査定してくれるため、今後の資金計画に役立ちます。ここでは、売却の手段を2つ紹介します。

リースバック

リースバックは家を売却したあとにその家を借りることです。

家の売却代金で住宅ローンを完済しつつ、家の購入者と賃貸借契約を結び、家に住み続けられます。思い入れのある家にそのまま住み続けられる点や引越しが不要な点、契約内容によっては買い戻しも可能な点などがメリットです。

一方で、売却価格が通常よりも安くなる傾向にある点や契約内容によっては一定期間で退去しなければならない可能性がある点がデメリットです。

また、買い戻す場合、売却価格よりも高い金額が必要になるケースもあるため、注意しましょう。

売却

家や土地を売却し、売却代金を住宅ローンの返済に充てる方法です。一般的な売却方法には「買取」と「仲介」の2種類があります。

買取は不動産会社が家を直接購入する方法です。仲介は不動産会社が売主と買主の間に入って売買契約の成立を手助けする方法です。

なるべく早く売却したい場合は買取がおすすめです。不動産会社が買取価格を算出し、その価格に売主が納得できれば契約が成立するため、売買契約の成立までの期間が短くなる傾向があります。

一方で、なるべく高く売りたい場合は仲介がおすすめです。不動産会社が買い手を募集するために広告活動を行ってくれるなど、より高値で売却できる可能性が高くなっています。ただし、買取と比較すると売却までに時間がかかってしまう点には注意が必要です。

リースバックを含めて、不動産売却を成功させるためには早めの相談がポイントです。

相談が遅くなると売却に悪影響を与える可能性もあるため、退職に伴い住宅ローンの返済が不安な方はまずは不動産会社に相談してみてください。