立ち退き不動産の売却は、業者が直接買い取る「不動産買取」がおすすめ

築年数が経った賃貸アパートや賃貸マンションを売却して、建て替えする際、入居者に立ち退いてもらわないと、スムーズに計画を進めることが難しくなります。

今回は、アパート・マンションでの立ち退きを要する不動産の売却について解説します。

アパート・マンションの立ち退きとは

アパート・マンションの立ち退きとは、オーナー（物件所有者）が賃借人（入居者）に対して退去を要請することです。

立ち退きが必要となる理由は様々です。築年数が経ったアパートやマンションであれば、古くから住んでいる入居者の賃料が安いため利回りが低くなってしまい高く売却できないといったケースや、建物が老朽化したため立て替えをするためなどがあげられます。

アパート・マンションの立ち退きにおけるポイントを確認しましょう。

立ち退きとはどういうことか

アパートやマンションの賃貸借契約は、借地借家法という法律によって守られています。そのため、賃借人がいる限り強制的に立ち退かせるのは難しく、賃借人に納得して立ち退いてもらうための正当事由が必要になります。

しかし、退去するとなると、賃借人には新しい家を探す手間や費用が生じます。そのため、賃借人が立ち退き請求に対して簡単に応じるケースは少なく、トラブルに発展しやすいのです。

立ち退きが正当事由となるためのルール

賃借人に立ち退いてもらうには、オーナー側に正当事由が必要です。正当事由とは、「賃借人が立ち退く必要がある真っ当な理由」を指します。具体的には、以下のような理由は正当事由になります。

• 賃借人が家賃を支払わない
• 賃借人が無断転貸など契約違反をした
• 建物の老朽化により建て替え工事を行う

ただし、「家賃を支払わない」と「無断転貸など契約違反をした」は一般的に正当事由に該当するものの、「建物の老朽化により建て替え工事を行う」は建物の状況によっては、正当事由に該当しないケースもあるので注意が必要です。

また、正当事由があっても、立ち退いてもらうためには、賃借人に立ち退き料を支払う必要があります。そして、いかなるケースでも、賃借人がスムーズに立ち退きに応じず、トラブルになる可能性がある可能性があることは注意しておきましょう。

立ち退きまでの流れ

立ち退きが発生するときは、オーナーが賃借人に対して「立ち退き請求書」を郵送するのが一般的な流れです。立ち退き請求書には、立ち退きを要求する理由や支払われる立ち退き料などが記載されています。

また、立ち退き請求する場合は借地借家法第6条によって「賃貸借契約更新の1年～半年前に行う」というルールがあります。

立ち退きで起きるトラブルの例

賃借人が立ち退きに応じると、賃借人は新しい家を探して引っ越す必要があり、これには手間と費用がかかります。賃借人が立ち退きを拒否すれば、かなり尾を引くトラブルに発展するケースもあります。では、具体的にどのようなトラブルがあるのでしょうか。

トラブルの概要

実際に2013年に起きた裁判事例を紹介します。この事例は、オーナーが建物老朽化に伴い建て替え工事をするため、賃借人に立ち退き請求した事例です。しかし、賃借人が正当事由と認めず訴訟を起こしました。

結果的に、立ち退き請求は正当事由と認められたものの、オーナーは賃借人に対して立ち退き料として合計約311万円の立ち退き料を支払っています。

事例のポイント

この事例のポイントは以下の通りです。

• 築50年の物件であった
• 利用権の対価も立ち退き料に含まれる

詳しく解説します。

◎築50年の物件であった

対象の物件は築50年を過ぎている物件でした。そのため「建て替え工事は妥当」として立ち退き請求は正当事由が認められました。しかし、約311万円の立ち退き料が必要とされています。

つまり、築50年を過ぎている古い建物で建て替えることは当然であっても、立ち退きには多額の立ち退き料が発生するともいえます。

◎利用権の対価も立ち退き料に含まれる

今回立ち退きを請求された物件は、賃料と共益費を合わせて約5.6万円でした。立ち退き料（約311万円）は賃料と共益費の4.6年分に相当する金額です。

このように、裁判で正当事由と認められたにも関わらず、訴訟に発展すれば多額の立ち退き料を支払う可能性があります。そのため、立ち退きが必要な不動産の売却は大変の労力がかかる可能性があると理解しておく必要があるでしょう。

立ち退き不動産の売却は「不動産買取」がおすすめ

立ち退き不動産は多額の立ち退き料が発生するリスクと、立ち退き交渉が難航するリスクがあります。そのため、立ち退き不動産の売却は不動産が直接アパート・マンションを買い取る「不動産買取」がおすすめです。

不動産買取とは？

不動産買取とは、不動産会社（買取業者）に不動産を買い取ってもらうことです。一般的な不動産の売却方法は「売買仲介」といって、不動産会社が買主を探して仲介します。一方、不動産買取は不動産会社が自ら不動産を購入します。

不動産買取のメリットは、現金化が早く売却活動期間が短いことや、仲介手数料がかからないなどが挙げられます。

また、立ち退きが必要なアパートやマンションには、そのほかにもメリットがあります。

立ち退き不動産に不動産買取がおすすめな理由

立ち退き不動産の売却は、一般的な「仲介」ではなく不動産買取がおすすめです。その理由は以下になります。

• 立ち退き交渉しなくて済む
• 不動産会社は抵抗感が少ない

詳しく解説します。

◎立ち退き交渉しなくて済む

不動産買取は不動産会社が物件を買い取ってくれるため、立ち退き交渉する必要がありません。立ち退き交渉は難航するリスクもあり、多額な立ち退き料を支払うリスクもあります。

一方、不動産買取であれば立ち退き交渉せずに不動産会社に売却できるので、その点は大きなメリットといえるでしょう。

◎不動産会社は抵抗感が少ない

また、立ち退き交渉の実績が豊富な不動産会社であれば、スムーズに立ち退きを行うノウハウがあります。そのため、立ち退き不動産であっても、仲介で一般個人に購入してもらうより手元に残る金額が多くなる可能性もあるのです。

買取価格がいくらになるかは実際に不動産会社に査定してもらわないと分かりません。まずは、査定依頼をして買取価格を確認すると良いでしょう。