立ち退き料の相場を解説。立ち退き料の内訳や交渉のポイント

築年数が経ったアパートやマンションの売却を検討する際、入居者に立ち退きの交渉が必要になることがあります。

立ち退きとなれば、立ち退き料が発生します。立ち退き料とは、所有している物件に住んでいる人に退去してもらう際に支払うお金です。

アパートやマンション、借家などの賃貸物件で退去依頼するときには、どのくらいの立ち退き料が発生するのでしょうか。

立ち退き料の相場。その内訳は？

立ち退き料の趣旨は、オーナー側の都合で退去をお願いするため、引っ越しのための実費や迷惑料を負担することです。日常的に、立ち退き料の相場や内訳について知ることはほとんどないため、ここで詳しく解説します。

立ち退き料の相場

立ち退きが必要な理由には、物件を所有するオーナーの都合である場合と、地域の再開発による場合があります。立ち退き料の相場は、明確に規定されていないものの、一般的には家賃の6か月分という意見が多いようです。これは、一例であって、立ち退きの種類によって大きく変わる点は把握しておきましょう。

例えば、再開発によって、購入していた持ち家の退去が発生する場合は、立ち退き料はさらに高額化する傾向があります。

こうした情報をもとにして、交渉してくる入居者もいます。例えば、家賃4万円のアパートの借主が、立ち退き料として100万円以上の額を請求することがあったら、一軒家の立ち退きの相場と混同している可能性がありますので注意しましょう。

立ち退き料の内訳

オーナーが立ち退きを要求する理由は、主に2種類あります。

ひとつは、家賃を支払わないなど借主に問題がある場合です。
もうひとつは建物の売却や建て替えなどのオーナーの都合である場合です。

借主に問題がある場合は、基本的に立ち退き料を支払う必要はありません。一方、オーナーの都合である場合は、立ち退き料を支払います。

これらを踏まえ、立ち退き料の内訳は次のようになります。

１．引っ越しすることで発生する初期費用分

ここに該当するのは、引っ越し先に支払う敷金、礼金、仲介手数料、そして1か月分の家賃です。物件の借主にとって、引っ越しの初期費用は想定外の出費になります。そこで、退去をお願いする側のオーナーが、これらの費用を負担することになります。

２．火災保険や地震保険の加入費用分

立ち退いた人が新たに物件を借りる場合、基本的には火災保険に入りなおします。また、賃貸物件によっては、地震保険への加入を求められるケースもあります。これらは、立ち退きがなければ発生しなかった費用のため、オーナー側の負担になります

３．引っ越しにより発生する費用分

引っ越し業者に対する支払いなど、引っ越しの過程で発生する費用も立ち退き料に含まれます。また、引っ越しによりインターネットや電話回線を移転する必要が生じたら、その費用も負担しなければなりません。さらに、契約状況により解約料の支払いが発生したら、それも立ち退き料の一部に含まれます。

４．立ち退きによる迷惑料分

借主の立場からすると、立ち退きにより予定外の引っ越しに迫られると、不要な費用だけではなく労力やストレスがかかります。そのため、立ち退き料の内訳には、実費だけではなく迷惑料も含まれています。新しい住まいは、家族の通勤や通学など、あらゆる事情を考慮して探さなくてはなりません。

また、住む場所が変わることにより生活環境や人間関係にも変化が生じます。引っ越しによりかかる手間暇や、新しい環境に慣れるまでのストレスに対して支払うのが、迷惑料といえるでしょう。

立ち退き交渉のポイント

立ち退き交渉を効率的に進めていくためには、スケジュールをあらかじめ把握しておくことがポイントです。借主に提示する文書には、「立ち退きをお願いする理由」「退去してもらう時期」「立ち退き料の金額」を記します。そのため、それらをあらかじめ定めておくことが必要になります。

立ち退きをお願いする理由を明確にする

立ち退きは、家賃の滞納など借主に問題がある場合を除いて、オーナー側の事情によるものがほとんどです。そのため、どうして立ち退きを依頼するのか、その理由をきちんと説明できるようにしておきましょう。

立ち退きをお願いする理由として、例えば以下が挙げられます。

• 建物の老朽化や耐震性の問題により取り壊す必要がある。
• 物件の売却によりオーナーチェンジが予定されている。
• 再開発や区画整理事業により立ち退くことが予定されている。

借主がもともと引っ越しす予定であれば、立ち退き交渉はスムーズに進められるでしょう。 しかし、たいていは立ち退き料の増額を訴えるなど、すぐに受け入れてもらえませんので、明確な理由を用意しておくことが不可欠です。

退去してもらう時期を明確にする

立ち退き料の観点からすると、重要になってくるのが、退去をお願いする時期です。1か月以内など短期間で立ち退きを求めると、交渉が難航するだけではなく、立ち退き料が跳ね上がる可能性が高まります。

また、急に部屋を出るように言われても、借主は新しい住まいを見つける時間が確保できません。特に借主が高齢であったり、長年住んでいる場合は、高齢者が住める住居が少なかったり、相場より安い家賃で住んでいたりするため、条件に合った新居を見つけることが難航します。

新しい住まいの選定が立ち退きの条件に含まれると、オーナー側の負担がさらに増えかねません。そうなることを避けるため、立ち退きまでに少なくとも半年以上の期間を設け、文書が用意できたら速やかに通知するようにしましょう。

立ち退き料の金額を決める

借主と合意に至らなければ、妥協点を探っていく流れになりますが、そこで争点になりやすいのが立ち退き料の金額です。時折、立ち退き料を吊り上げることを目的に、意図的に合意を引き延ばす借主がいます。

立ち退き料の相場は、家賃の6か月分と考えられていますが、オーナー側あるいは借主側の事情により変わります。退去依頼の理由に説得力がなければ、借主は立ち退き料のアップを要求するでしょう。

上手く対応できなければ、相場をはるかに超えた立ち退き料を支払うことになりかねません。そこで、理由の正当性やスケジュールを踏まえて予算の上限を設定、そのうえで交渉を開始することがポイントです。

立ち退き料の交渉は弁護士に任せるべき？

立ち退きの合意が得られたとしても、立ち退き料の交渉が難航することは少なくありません。立ち退きを必要とする物件が複数あると、交渉相手の数が多くなる分、話し合いが複雑化・長期化しがちです。

そのようなケースでは、あらかじめ弁護士に依頼することも一案です。ここで弁護士に依頼する場合に押さえておきたい、2つのポイントを説明します。

法律的に判断してもらう

オーナーが借主に立ち退きをお願いするにあたり、正当な理由があるかどうかを判断してもらうことです。オーナーの気まぐれで立ち退きを要求できると、住んでいる人はさまざまなリスクにさらされます。

そこで「借地借家法」により、立ち退きを依頼する場合は、正当な理由を提示することが義務づけられています。

オーナーにとって正当な理由であっても、法的には正当な理由ではないことも少なくありません。また、理由がどれだけ説得力があるかにより、立ち退き料の金額が変わってきます。

そのため、弁護士に理由の正当性を判断してもらい、それをもとに立ち退き料の設定や交渉の方法を考えても良いでしょう。

代わり交渉してもらう

当然、立ち退き交渉をオーナーが直接行うことは可能です。特に小規模な賃貸アパートで、日ごろから借主と接点があり気軽に話せる関係であれば、立ち退き料の話し合いはスムーズかもしれません。

しかしながら、借主との接点がまったくなかったり交渉する借主の人数が多かったりすると、多くの時間と労力を要することになります。場合によっては、立ち退き料の値上げを要求されるかもしれません。

そのため、複雑化・長期化しそうな状況があったら、法的な知見を持っている弁護士に依頼するほうが、スムーズに進められることも多いでしょう。

立ち退き料の交渉は自分で行いつつ、情報提供や戦略の立案が欲しい場合は、不動産コンサルティング会社に依頼することも選択肢に入ります。ただ、交渉が決裂した場合は、客観的な判断を仰ぐため、裁判所に訴訟を提起することになります。

そのときは立ち退き料の妥当性を示すため、弁護士のサポートを受ける必要が生じます。

不動産会社に立ち退き交渉を依頼することもできる

また、弁護士以外にも、不動産会社に立ち退き交渉を依頼することも可能です。

交渉の実績が豊富な不動産会社であれば、スムーズに立ち退きを行うノウハウがあります。オープンハウスなら、交渉をサポートし、スムーズな立ち退きを進めることができます。