築40年のアパートは売れない？
築古のアパートを少しでも高く売る方法とは

一般的に、アパートは築年数が古くなればなるほど、売却しにくくなるといわれています。

今回は、築年数が古くなったアパートやマンションは売れるのかどうか、売却方法とあわせて解説します。

古いアパートが売れない理由とは

まずは築年数が古いアパートが売りにくいといわれる理由を3つご説明します。

1981年の建築基準法改正との関係

2020年現在、築40年以上のアパートやマンションは、1981年に改正された建築基準法による「新耐震基準」を満たしていない可能性があります。

旧耐震基準で建てられたアパートやマンションは、賃料収入が少なくなったり保険料が高額になったり、買い手にいろいろなデメリットが伴います。これが原因となり売りにくくなってしまいます。

修繕（リフォーム）と賃料のバランス

物件の管理やメンテナンス状態にもよりますが、アパートやマンションは約20年を周期に、全体的な改修工事が必要となります。築40年のアパートならば、2回目の全体改修工事が行われる時期となり、リフォーム費用が大きな支出となります。

リフォームをすることによるメリットは、賃料収入の改善です。しかし、築年数が古いアパートの場合、間取りや構造の問題から付加価値がつけにくいといえます。

付加価値がなければ賃料を低く設定せざるを得ず、結果 sとして収益性の低い物件として取引されるため、売れにくくなるといえます。

アパートローンが組みにくい

アパートを購入する人は手持ちの現金で全てをまかなうわけではなく、金融機関からローンを借り入れることがほとんどです。当然、買い手がアパートローンを利用できれば売買の選択肢が広がります。

アパートローンとは、投資を目的としてアパートやマンションを購入する際に利用できるローンで、自己の居住以外の目的で購入・建築する際に借り入れます。

しかし、築古物件の場合は、耐用年数の関係からアパートローンを組みにくい傾向があります。

アパートローンにおける融資期間は、建物の構造（耐用年数）により定められていることがあります。例えば、木造アパートは耐用年数が22年なので、その期間を超えると融資対象となりにくくなります。

古くても、メンテナンスや大規模な修繕をしていたり、良い立地にあったりすれば入居したい人はたくさんいるはずですが、そういった実情を把握して柔軟に考えてくれる金融機関は少ないのです。

築古木造アパートの売却方法には何がある？

以上のようなことから、築古木造アパートの売却は難しいのですが、売却できないわけではありません。売却するにはいくつかの方法が考えられます。ここからは、築古木造アパートの売却方法について説明します。

売買仲介で買い手を募る

売買仲介では、不動産会社にアパート売却の依頼を出し媒介契約を締結します。契約を結べば不動産会社に買い手を探してもらうことになります。不動産会社からは、5日に1回、若しくは7日に1回の業務報告があるので、報告に対して、引き続き現状で募集するのか、金額を下げて募集するのかといった判断をします。

築古のアパートの場合、すぐには買い手が見つからないことが多いです。
不動産会社によっては売り出した時の価格から、値下げを提案してくることがあります。ついつい提案されるがままに、過度な値下げをして損をする可能性があるため、ご自身も物件の価値に疑問が残るのであれば、次でご紹介する方法がおすすめです。

買取業者による直接買取

所有する築古アパートがなかなか売れない場合や、そもそも少しでも早く売却してしまいたい場合には不動産買取がおすすめです。

不動産会社は、買い取った不動産をきれいにリノベーションしたり、一旦更地にして新たなマンションを建築したり、個人ではできないノウハウを持っています。そのため、多少売りにくい不動産であっても買い取れる可能性が高くなります。

買取業者に依頼するメリットは、手間や時間がかからないこと、売却後の負担が小さいことなどがあります。

直接買い取りであれば、購入希望者が現れるのを待つ必要がありません。査定金額に納得できれば、最短48時間で現金化できるケースもあります。

また、築古アパートを個人に売却した場合は、売った後も瑕疵（物件が持つ見えない問題）について責任を負わなければならないことが多いです。売却後のアパートに重大な問題が発覚した場合は、売った側の責任で修正や補償が必要になることもあるのです。購入者が買取業者であればそうした負担がないため、売ってしまえば安心できます。

築年数が経ったアパートの売却は、リフォームが必要？

築年数が経過しているアパートはなかなか売れにくいのでリフォームが必要といわれます。

たしかに、リフォームの内容によっては売却の際に大きなメリットとなるため、効果的なリフォームの内容をご説明します。

ニーズに合わない間取りならリノベーションを

アパートなどの1棟を売却する場合は、買主は、家賃収入を得ることを目的として購入します。

つまり、いかに入居が決まりやすく、定期的な家賃収入が得られるかといった点が、購入の決め手です。

築古アパートは、間取りや設備が現代の生活者が持つニーズに合っていないことが多く。入居者集めに苦戦することがあります。ニーズに合わないような間取りや設備であるならば、リノベーションした方が売れやすいでしょう。

しかし、売却前にリノベーション費用をかけすぎると、その費用を回収できない可能性があります。この損益の分岐点を見極めるのは不動産会社でも難しいです。売却する前のリノベーションは、信頼できる専門家の助言がない限りは止めた方がよいでしょう。

リフォームにより融資期間が延びる場合がある

普段から適度に維持管理のためのリフォームを行っておけば、融資期間が延びる可能性があります。

金融機関の中にはきちんとリフォームを行い、耐用年数以上に建物が維持できると判断された場合には融資期間を延ばしてくれるケースがあります。

不動産投資においては、融資期間を延ばすことで毎月のキャッシュフローを改善できることがあるため、維持管理のためのリフォームについては覚えておくといいでしょう。