アパートを売却するときにかかる費用と税金について解説

アパートを売却するときは、いくらで売れるのかが気になるところですが、売却にかかる費用や税金についても軽視できません。

今回は、費用からアパート売却について解説します。あわせて、少しでも多くお金を残すために役立つ知識もご紹介します。

アパートの売却で発生する費用・経費

アパートを売却する際に発生する費用や経費にはどのようなものがあるのでしょうか。
アパート売却に要するお金の問題に関して、注意点を交えて解説します。

アパートの売却で発生する費用

アパート売却にかかる費用の項目と詳細は、次のとおりです。

費用項目	費用の相場
印紙税	不動産売却代金における印紙代は次のとおりです。 売却額100万円以下 → 印紙代500円 〃500万円以下 → 〃1,000円 〃1,000万円以下 → 〃5,000円 〃5,000万円以下 → 〃1万円
譲渡所得税	譲渡所得税 ＝ 税率 × {譲渡価額 − (取得費+譲渡費用)} ※売却益が購入費を上回る場合は税務署で確定申告が必要です。
消費税	収益物件としてアパートを売却する場合の消費税は10％。アパートを敷地ごと引き渡す場合は、建物部分のみに消費税がかかります。ただし、納付が必要なのは売上が1,000万円を超えたときのみです。
売買仲介手数料	取引額が200万円以下 → 売却額 ×5 ％ 200万円超400万円以下 → 売却額×4％ ＋ 2万円 400万円超 → 売却額 × 3％ ＋ 6万円
賃料の一部	引き渡した当月分賃料を売主が全額受け取ることはできません。したがって、先払い賃料があった場合は、日割するか全額渡すかを決めて、家賃の精算をする必要があります。
立ち退き料	新居入居にかかる費用（保証金・敷金礼金・売買仲介手数料など） 家賃の半年から1年分
その他売却に要する費用	アパート売却の際には、物件の状態に応じて別途費用がかかります。たとえば、ハウスクリーニング費用の料金相場は次のとおりです。 浴室→ 1万〜2万円 洗面所→ 6,000〜1万円 トイレ→ 6,000〜1万3,000円 キッチン→ 1万〜2万4,000円 レンジフード→ 1万〜2万円

これらの費用は、アパートの売却代金から引かれていきます。したがって、アパートを売却する際には査定額だけでなく、費用の目安についても、しっかりと見通しをもつ必要があります。

アパートを売却する際の注意点

アパートを売却する際には、以下の3点について注意する必要があります。

• アパートを売る目的
• アパート売却で得られる金額の見立て
• アパート売却に際しての損得

1.アパートを売却する目的や方法をしっかりと形作っておくと、判断の誤りを防ぐことができます。不動産を売る目的に応じて、「いつまでにいくらで売るか」の設定する目標が変わります。いざアパートを売却しようとしても、なかなか買い手がつかず、不動産仲介担当者に値下げを提案されるケースは多くあります。こんなときには、「年内には必ず売って、自宅購入のための頭金にする」といった、目標設定をしておけば、判断を誤ることは少なくなるでしょう。

2.現実的に、「どのくらいの値段でアパートを売却できるか」の見立てが大切です。不動産の資産価値は、物件の立地や居住者のニーズに応じて変化します。都心の一等地にあるアパートと、地方物件の価格を同じ土俵で比べられません。したがって、地域の不動産相場を調べたうえで、現実的にいくらまで利益を伸ばせそうなのか、競合物件と比較しながら具体的な目安を知ることが大切です。

3.「売却で収益を得ることが目的なのか」「損してでも売却したいのか」を考えておくことです。たとえば、アパートを売却する目的が「住み替え資金」や「事業資金を得ること」であった場合は、なるべく高値でアパートを売ることを念頭におくべきでしょう。一方、「不動産の処分」や「税金を払いたくない」という目的の場合は、利益よりもスピードを重視して売却することが求められます。

このように、「アパートを売却する」といっても、一括りに対処はできません。自分の目的にあった最善の方法で売却を進めるために、現実的な計画を立てることが大切なのです。

アパート売却時にかかる税金

アパートを売却際に生じる税金について解説します。節税の方法や相続の際に払わなければいけない税金について詳しくみていきましょう。

アパート売却における節税方法

アパート売却時に譲渡所得税がかかってしまったとしても、特例・控除を利用できれば課税額をゼロにすることが可能です。たとえば、節税対策として、次の2つが挙げられます。

• 軽減税率
• 3,000万円の特別控除

1.「軽減税率」について説明します。譲渡税率は、不動産の所有期間が5年以上の場合に低くなり、10年以上になると更に低くなります。

しかし、期間を伸ばすことが、必ずしも節税対策になるとは限りません。なぜなら、所有していた期間の長い不動産はそのぶんだけ築年数も経過するため、資産価値が下がる可能性があるからです。また、所有期間を伸ばすことばかりを優先すると、売却のチャンスを逃すことにもつながります。アパートの売却目的は、節税ではなく、あくまで収益の獲得となります。それを踏まえ、短期と長期での利益を比較しながら、売るタイミングを見計らうとよいでしょう。

2.「3,000万円の特別控除」を利用して、譲渡所得税を帳消しにするという方法があります。ただし、この方法は住居目的の取引にしか使えず、収益物件には適用されない点に注意しましょう。

相続したアパートを売却する際にかかる税金の考え方

2015年に相続税が改定され、相続税率が最大で55％になりました。改定後からは、アパートのような賃貸物件を相続する場合には、物件の評価額から相続税額が決定されます。相続したアパートを売却する際に要する税金について、3つのポイントにわけてご紹介します。

1つ目のポイントは、「敷地と建物は別々に評価される」という点です。不動産には「更地の場合」と「建物付きの敷地」があるので、敷地と建物は別々に評価額が決定されます。土地については、国税庁が決める路線価を元に算出します。そして建物については、市町村が決定する固定資産税評価額をベースに出されます。

2つ目のポイントは、「アパートに使用している敷地の評価には減額措置がある」という点です。アパートなどの賃貸物件に使用されている敷地は、「貸家建付地」といわれます。そして、この「貸家建付地」は地域によって定められた「借地権割合」、賃貸物件に適応される「借家権割合」、実際に貸出し中の部屋に応じた「賃貸割合」を用いて、減額措置を受けることが可能です。

3つ目のポイントは、「建物にも借家権割合が適用される」という点です。賃貸物件における建物の相続税課税評価額の計算は、固定資産税評価額がベースになっています。ゆえに、建物においても、土地と同じように「借家権割合」と「賃貸割合」を用いて、減額措置を受けることが可能です。固定資産税評価額は地域によって異なりますが、時価の約6～7割の額が相場といえるでしょう。