住み替えローンの頭金はいくら必要なのかを解説

新居に住み替える際に利用できる融資のひとつに「住み替えローン」があります。

ローンを検討するなら押さえておきたい、住み替えローンの頭金について解説します。

住み替えローン（買い替えローン）とは

住み替えローンとは、旧居を売却しても住宅ローンを返済しきれなかった場合に、借入残高と新たな住宅購入における借入部分の合計額をまとめて借り入れる住宅ローンです。
住み替える際に、現在居住中のマンションを売って住宅ローンを完済できるならば、住み替えローンを利用することはありません。

この住み替えローンには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

メリット1：ローンが残っていても住み替えが可能

家を売却するためには、住宅ローンを完済する必要があります。そのため、売却額が住宅ローンの返済残高よりも安くなれば、通常は自己資金などを充当しなくてはなりません。つまり、手元にまとまった現金が無ければ、住み替えができないわけです。

住み替えローンを利用できれば、本来ならば必要になる住宅ローン一括返済のための資金がなくても、住み替えることができます。仮に現金が用意できる場合でも、ローンを借り入れて現金は手元に置いたままにしておけば、別の要因でまとまったお金が必要になった際に備えることができます。

また、住み替えローンが利用できれば、急な引っ越しにも対応できます。たとえば、急な転勤や、両親の介護などにより、住宅ローンの返済中に引っ越しが必要になった際も、返済に縛られずに引っ越しをすることができます。

メリット2：ダブルローンを回避

住み替えローンを利用すれば、ダブルローンを回避できます。ダブルローンとは、今の住宅ローンの返済と、新しい住宅ローンを同時に返済することです。

通常、住宅ローンは返済能力ぎりぎりの金額で組みます。そのため、多くの金融機関はダブルローンを認めません。

仮に2つのローンを同時に組めたとしても、収入で返済できる上限ギリギリかそれ以上となるダブルローンの状態は、好ましいものではありません。また、住み替えることが決まっていても、売買が予定どおりに進まないリスクもあります。

住み替えローンでは、旧居のローンを完済するため、月々の返済額が多少増えたとしても無理のある返済計画にはならずに済みます。

デメリット：審査が通りにくい

オーバーローン（住宅の売却額よりも住宅ローン残債が多いこと）で住み替える場合は、差額分を新居の購入価格に上乗せして、住み替えローンを組むことになります。そのため、住宅ローンの借り入れ総額が今より増えることがあり、それに見合った返済能力がなくてはなりません。

提供する金融機関にとっては、物件の価値以上の融資を行うことになるため、リスクが高い融資といえます。場合によっては物件の担保価値（売却した場合の価値）の1.5倍～2倍もの融資をすることがあるため、必然的に、年収や勤続年数などの審査は厳しくなります。

住み替えローンの頭金はいくら必要か？

住み替えローンと頭金の関係をご紹介します。まず、住宅ローン全般について必要な知識を紹介します。

頭金はローン総額の20%必要なのか

住宅ローンの頭金は、住宅価格の約20%が理想的であるという声があります。実際、新規の住宅購入を検討する人は住宅価格の10％から15％程度の頭金を用意しているようです。

一昔前は住宅ローン融資において頭金はとても大切で、頭金がなければそもそも融資がおりないこともありました。

しかし、2020年現在は金融機関同士の競争により、以前よりも住宅ローンは借りやすいものとなり、頭金なし（100％住宅ローン）での融資が可能な金融機関も少なくありません。この場合はすべて借金で家を買うことになるため、返済に無理がないか慎重に検討した方がいいでしょう。

住み替えローンでは頭金不要？

自宅を売却して住宅ローンを完済し、さらにお金が残るなら、そのお金を頭金に充てることができます。

しかし、住み替えローンを利用する人は、現在の家で返済している住宅ローンを完済できないため、住み替えローンを選択しています。そのため、住み替えローンに用意できる頭金は、通常の住宅ローンよりも少なくなるはずです。

住み替えローンを使わずに住み替える方法

住み替えローンはハードルが高い融資です。そこで、住み替えローンを使わずに住み替える方法をご紹介します。

つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、家を買ったり建てたりする際に必要な資金を、一時的に融資するものです。

住み替えにおいては、旧居の売却と新居の購入のタイミングがずれることがあります。その場合につなぎ融資を利用して、先に新居を確保したり旧居の残債を完済してから新居の契約をしたりする活用法が考えられます。

活用例
旧居の売却価格	2,700万円
住宅ローン残債	3,000万円

この場合、一時的に不足する300万円をつなぎ融資で充当して売却し、新居を購入することができます。

ただし、つなぎ融資の借り入れ期間は長くとも約1年で、期日までに一括で返済します。また、住み替えローンと比較すると金利は高くなります。利用を検討している方は、専門家などを交えて入念に資金計画を練った方がいいでしょう。