住宅ローン市場では、頭金なしでも住宅ローンを組めるケースが増えています。新規にマイホームを購入する場合だけでなく、すでにあるマイホームからの住み替えでも同様に柔軟な住宅ローン利用が可能なのでしょうか。手元にお金がない状態で住み替えることができるのか、考えてみましょう。
今回は、頭金なしでの住み替えを検討する人が押さえておくべきポイントをご紹介します。
住み替えにおける頭金はどれくらいか
まずは、住み替えにおける頭金の必要性や目安金額についてみていきましょう。
頭金の目安は1割
2020年3月発表の「2019年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、新築マンションの自己資本比率、つまり頭金割合は平均19.1％、約2割です。今でも、平均すると2割程度に落ち着いていることがわかります。
実際に、かつては、頭金を2割以上用意しなければ住宅ローンの融資をしないという金融機関が多数ありました。しかし、どうやら現在では事情が異なってきているようです。
先述のデータには、頭金がゼロという人が13.6％もいます。また、半分以上の人が物件価格の10％未満の頭金しか用意していません。つまり、新規に住宅ローンを組む場合には頭金を入れずに借りられる場合があるということです。
頭金が用意しない場合のデメリット
しかし、用意できる頭金が少ないことにはデメリットもあります。
例えば、住み替え対象が中古建物の場合です。中古建物は担保価値を認めてもらえないため、新築に比べると評価額が下がります。
住宅ローンを組む際は、借り入れる人の年収や勤続年数だけでなく、物件の担保価値も判断されます。つまり、担保価値の低い中古物件においては、頭金が用意できなければ借り入れることが難しくなるケースもありえます。
また、金融機関によっては、頭金が少ないと適用される金利が上昇します。住宅金融支援機構の「フラット35」でも、頭金1割超の場合は金利1.32％、1割以下の場合は1.58％と、0.26％の差があるのです。（※2020年9月時点）
この他、返済金額が大きくなり、返済が厳しくなるなどのデメリットがあります。
資金に余裕がない人が住み替える際の注意点
住み替え先の購入で住宅ローンを組む場合は、いくつか注意すべき点があります。
慎重に資金計画を立てる
頭金なしで借り入れたとしても、不動産の売却と購入に際して様々な費用がかかります。また、住み替えた後もランニングコストが生じます。代金以外の部分にも気を配っておくといいでしょう。
また、返済期間についても慎重に検討すべきです。頭金なしの借入では、返済期間を長期に設定しがちです。しかし、定年時の年齢を超えても返済が続くようであれば想定外の事態に対処しにくくなります。計画的に設定することが好ましいでしょう。
アンダーローンかオーバーローンか
住宅ローンの状態は2つに大別できます。ひとつはアンダーローンと呼ばれる、不動産価格よりも住宅ローン残債が下回っている状態です。もうひとつは、オーバーローンと呼ばれる、不動産価格よりも住宅ローン残債が上回っている状態です。
住み替える場合は、現在住んでいる住宅が次の3つのうち、どれに該当するのか確認する必要があります。
- アンダーローンの場合
- オーバーローンだが、貯金などを使えば返済できる場合
- オーバーローンで、貯金などを使っても返済できない場合
アンダーローンなら、新居購入のための融資は新規に住宅ローンを借りるのと同じ状態です。住み替えという事由がマイナスになることもありません。諸費用や税金を考慮する必要はありますが、むしろ返済額よりも高く売れた場合には、その金額を、新居の頭金に入れることもできます。
売却金額で残債が完済できない場合でも、貯金や親族からの援助などを合わせて返済できることがあります。この場合も、残債は問題になりません。
問題となるのは、オーバーローンで、貯金などを使っても差額をカバーできない場合です。
住宅ローンで購入した不動産には、物件を担保とする抵当権が設定されているため、完済できなければ売却することができません。
この場合は、住み替え専用のローンなど他の手段を選ばなければ、住み替えることができません。
住み替えローンは審査が厳しい
住み替えを対象とした「住み替えローン（買い替えローン）」という融資があります。
住み替えローンとはオーバーローンの差額と、新居の購入資金を合算して借り入れるものです。審査は通常の住宅ローンよりも厳しく、新しい住宅の資産価値も厳密に査定されます。ハードルは高いものの、住み替えるための手段のひとつとして、押さえておくといいでしょう。
いずれにせよ、住み替えでは今の家がいくらで売れるのかを把握することが大切です。まずは不動産事業者に相談してみることをおすすめします。
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