離婚による不動産の名義変更。
流れ・費用について解説

離婚時に財産分与を行う際、最も大事な手続きの1つが不動産の名義変更です。

離婚後に家に住み続ける人の名義に変更しておかないと、ローン返済のトラブルの原因となることがあります。不動産の名義変更の流れや費用、必要書類等を解説します。

離婚時、不動産の名義を変更するために必要な書類

離婚時、家・不動産の名義人と、その家に住み続ける人の名義が異なる場合、名義変更を行うことをおすすめします。

夫名義の家を夫が使い続ける場合、名義変更は不要です。しかし、妻が使う場合や、夫婦の共同名義となっている場合は変更が必要です。

離婚後も、家を住み続ける人の名義に変更するには「所有権移転登記」を行います。共同名義だった家を、どちらか片方の単独名義に変更するためには「持分移転登記」を行います。

必要書類および持ち物

離婚時の名義変更には次のような書類が必要になります。

• 登記事項証明書
• 登記申請書
• 不動産の権利証（2005年以降に登記された不動産については、登記識別情報）
• 登記原因証明情報（離婚協議書や財産分与協議書でも可）
• 固定資産評価証明書または課税明細
• 離婚日の記載がある戸籍謄本（※夫婦どちらか一方のものでOK）
• 不動産を譲る側の印鑑証明書
• 不動産を譲る側の実印
• 不動産をもらう側の住民票
• 不動産をもらう側の認め印

書類準備や手続きに苦戦して途中であきらめる人も

離婚に伴って家の名義を変更したいと思っても、必要書類が多く、事前の取り寄せが必要な書類もあるため、準備や手続きにかなりの手間がかかります。司法書士への依頼が必要になるケースもあります。

そのため、名義変更を途中で諦めたりそもそも名義変更ができなかったりして、結局売ることになるケースも少なくありません。

売却を選択肢に入れておくためにも、名義変更だけでなく、家がいくらで売れるのか確認しておくことも大切です。早く現金化したい方におすすめのオープンハウスの不動産買取に、売却の相談をしてみてはいかがでしょうか。

離婚時、不動産の名義変更にかかる費用と税金

不動産の名義を変更するときには、費用や税金がかかることがあります。

名義変更にかかる費用一覧

（1）登録免許税

登記申請の際にかかる税金です。通常は、収入印紙を購入して登記申請書とともに提出します。財産分与を原因とする所有権移転登記の場合、固定資産評価額の2％が課税されます。

（2）書類取り寄せ費用

住民票代・印鑑証明書代・評価証明書代： 300円程度（※役所により異なる）
登記簿謄本代： 不動産の数×600円×2（登記前と登記完了後に必要）
合計でも数千円程度です。全て自分で行う場合は、これらの費用だけで済みます。

（3）司法書士費用

手続きを司法書士に依頼した場合は、その分の費用がかかります。4～5万円が相場ですが、司法書士事務所やケースによっても金額は変わります。

財産分与で贈与税はかかるの？

財産分与は夫婦の財産関係の清算なので、贈与税は原則的に非課税です。ただし、明らかに財産分与の範囲を超えていると見なされた場合には、例外的に贈与税がかかることもあります。
また、離婚が確定する前に財産を分けてしまうと、財産分与とみなされなくなることもあるため、注意が必要です。

家を売った場合、税金はかかる？

不動産の売却では、売れた金額から購入代金や購入や売却にかかった費用を引いて課税対象となる所得を計算します。
また、所得に対しては特別控除などが適用され、マイホームであれば3,000万円まで税金がかからないこともあります。

つまり、あまりに高く売れれば利益の部分に対して課税されますが、そうでなければ、新築で購入した家を離婚で売却したとしても高額な税負担はないということです。

住宅ローン返済の都合など、離婚時は住んでいた家を手放した方が結果的に得をするケースもあります。まずは所有している家がいくらで売れるのか、不動産会社に相談しておくのもいいでしょう。

不動産売却時の譲渡所得税に関してはこちらで詳しく紹介しています。
「不動産譲渡所得税をわかりやすく解説。税制や特例も完全網羅」

共同名義のまま離婚したらどうなるの？

不動産を共有名義にしたまま離婚すると、「住んでいない方がローンの支払いをストップする恐れがある」「売却したくなっても、双方の合意がないとできない」というデメリットが発生します。詳しく解説します。

片方がローンの支払いをストップする恐れ

家から離れた方もどこかで生活をしなければなりません。当然、再婚することもあるでしょう。新しい生活のために、昔の夫婦関係の住宅ローンを支払い続けることが負担になり、支払いを止めてしまうケースがあります。片方が住宅ローンの支払い止めると、家を差し押さえられる可能性も出てきます。

売却したくても、双方の合意がなければできない

今は手放したくない我が家でも、災害や事件など何らかの事情により売却を検討することがあります。そのほかにも、ライフスタイルの変化によって住み替えを希望するケースもあります。

夫婦で住んでいれば相談して売却することが可能です。しかし、離婚後は相手とコミュニケーションを取れない状況も多く、相談することができません。共同名義の不動産は、名義を持つ全員の合意がないと売却できないため、「手放したくても手放せない」といった面倒な事態になるケースがあります。

ローンが残っていないなら、離婚しても名義変更は簡単？

不動産の名義は、厳密には不動産登記における名義（所有権）と住宅ローンの名義で意味が異なります。ローンなしの不動産に関しては、名義変更に手間はかからないので、ご紹介します。

妻が住むなら登記を夫名義から妻に変更するだけ

例えば、夫名義の不動産に妻が住むことになり、離婚が成立したあとの財産分与で妻が家をもらうことになったとします。この場合は、法務局にいき登記の情報を妻に変更することで、不動産所有者を妻とすることができます。

なお、登記は第三者に対して所有者であることを主張するのに必要な手続きです。もし行わなければ、最悪の場合家を手放すことになるので注意しましょう。

住宅ローンの名義は変更できる？

金融機関との調整が必要です。
夫の名義で組んだローンから妻の名義に変更しようとすると、妻にも夫と同程度以上の借入可能な信用がある必要があります。

離婚後のマイホームは売却すべき？

離婚後間もなくは、お互いの感情がもつれ、落ち着いて将来を見据えた相談がしにくいことがあります。離婚後の将来的なトラブルを気にする方は、マイホームを売却すべきかもしれません。

居住者とローン返済者でトラブルに

不動産は単純に2分の1に分割できないため、「誰が住み続けるのか」「住宅ローンは誰が負担するのか」といった問題で、夫婦間で泥沼の争いになることも少なくありません。

問題を放置してしまえば、夫婦のケンカにとどまらず、金銭トラブルや生活拠点をおびやかすことになりかねません。

争いの原因になる共同名義の不動産は、離婚を機に手放して、それぞれが明るい気持ちで新しい生活を送るための資金に変えてしまうことをおすすめします。

早く手放すなら不動産買取がおすすめ

離婚するなら、一刻も早く不動産を手放したいという方もいるでしょう。

不動産の売却を仲介業者に依頼すると、買い手が見つかるまで時間がかかることがありますが、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」なら、最短48時間のスピーディーな現金化が可能です。

いつまでも過去を引きずらずに人生をリスタートしましょう。