不動産譲渡所得税をわかりやすく解説。
税制や特例も完全網羅

所有している不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得が発生し課税の対象になります。

しかし、この不動産譲渡所得税は複雑で、非常に理解しづらい税金です。そこで、不動産譲渡所得税について可能な限り噛み砕いて、わかりやすく解説したいと思います。

この記事の流れは次のようになっています。
不動産譲渡所得税を理解するために、まず「不動産譲渡所得の計算方法」を紹介
次に、不動産譲渡所得を計算するために必要な「取得費」を解説
そして、取得費を求めるために必要な「建物にかかる減価償却費」を説明

下記図のような構成です。

不動産譲渡所得税は、売却して得た代金にかかる税金ではありません

「譲渡所得」とは、土地や建物といった不動産に限らず、株式、貴金属などの所有物を売って得られた利益のことです。

その「譲渡所得」に対して課税される所得税、住民税、復興特別所得税を総称したものが「譲渡所得税」です。

しかし、仮に不動産が3,000万円で売れたとしても、単純にその売却代金3,000万円が利益（譲渡所得）と見なされ、課税されるわけではありません。

不動産譲渡所得税の計算方法を知る前に、まずどういったものが「譲渡所得」となるのかを理解しましょう。譲渡所得をきちんと理解できれば、譲渡所得税についてほとんどを理解できたといっても過言ではありません。

不動産譲渡所得の計算方法

不動産を売却した代金が、そのまま「譲渡所得」になるわけではないことは、先ほど紹介しました。

譲渡所得は下記の計算式で算出されます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得＝「売却金額（譲渡収入金額）」-（取得費＋売却費用）

式中にある「売却金額（譲渡収入金額）」は、不動産を売却した代金です。不動産を3,000万円で売却した場合は、3,000万円が売却金額です。

不動産譲渡所得は、売却金額から、売却した不動産を購入したときにかかった「取得費」や、売却するために支払った手数料といった「売却費用」を差し引いた金額です。

つまり、売却金額よりも、取得費と売却費用が上回れば、譲渡所得は発生せず、課税されることもありません。

そして、ここで不動産譲渡所得税を理解するにあたって、最大の難関である「取得費」という言葉が出てきました。

不動産の取得費用の解説

建物にかかる減価償却費の計算方法

不動産のなかでも、土地以外の戸建てやマンションなどの建物は、新築時よりも価値が落ちていきます。これを「減価」といいます。減価償却とは会計上の計算方法で、固定資産を、法定で決まっている耐用年数に分割して経費として計算するものですが、不動産譲渡所得費を計算するなかでの「取得費」にも適用されます。

不動産の減価償却費の計算方法は下記です。
減価償却費＝取得価格×0.9×償却率×経過年数（※）
※1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨て

償却率や経過年数に関しては以下の表を参照してください。
建物の構造や、居住用・事業用でも数値は異なることに注目してください。

		非事業用 不動産 （居住用のマンション・戸建てなど）		事業用 不動産
		耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
建物の構造	木造	33年	0.031	22年	0.046
	軽量鉄骨	40年	0.025	27年	0.0638
	鉄筋コンクリート造	70年	0.015	47年	0.022

では、実際に計算してみましょう。

例1）購入して15年のマンションの減価償却費

例2）法定耐用年数を過ぎていた場合

また、先祖代々で所有している土地や、取得費のわからない不動産の場合、取得費を売却金額の5％相当額とすることができます。

「No.3258　取得費が分からないとき - 国税庁」 以上が、譲渡所得における、取得費・減価償却の解説です。

売却費用の計算方法

冒頭で紹介した、不動産譲渡所得の計算式に戻りましょう。
譲渡所得＝「売却金額（譲渡収入金額）」-（取得費＋売却費用）

売却費用とは、下記のような不動産売却時に発生した費用です。
・仲介手数料
・印紙税
・登記費用
・立退料　etc.

ただし、住宅ローンなどの抵当権を抹消するためにかかった費用は、不動産の売却とは無関係であると解釈されており、売却費用の対象外です。

不動産買取時に発生する諸経費についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

「不動産買取にかかる費用を徹底解説。手数料・税金・経費はいくら？ - 国税庁」

以上が売却費用の解説です。
これら取得費・売却費用の合計を売却金額から差し引いたものが譲渡所得です。

以上を踏まえて、いくつかの例で不動産譲渡所得を計算してみましょう。

15年前に3,000万円で買ったマンション（RC造）を4,000万円で売却

不動産譲渡所得税とは

それでは、いよいよ不動産譲渡所得税の計算方法です。 不動産譲渡所得税は、他の給与所得や事業所得などとは分けて計算します（分離課税）。 また、不動産譲渡所得税は、売却した不動産の所有期間によって適用する税率が異なります。

	所有期間
	短期譲渡 所得税	長期譲渡 所得税
所有期間	5年以下	5年超
税率	39.63％ 内訳 所得税30.63％ 住民税 9％	20.315％ 内訳 所得税15.315％ 住民税 5％

長期譲渡所得税率

土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が5年以上の場合

所得税15.315%+住民税5%

税率20.315%

短期譲渡所得税率

土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が5年未満

所得税30.63%+住民税9%

税率39.63%

先ほど例にあげた
「15年前に3,000万円で買ったマンション（RC造）を4,000万円で売却した場合」では譲渡所得は1,375万5,000円でした。

所有期間が5年を超えているため、長期譲渡所得に分類されます。

1,375万5,000円（譲渡所得）×20.315%（長期譲渡所得税率）

譲渡所得税は279万4,328円ということになります。

譲渡所得税を軽減させる様々な特例

不動産を売却した際の利益に対して課税される不動産譲渡所得税ですが、様々な特例があり、軽減することができます。

居住用財産の3,000万円の特別控除

所有期間が10年を超える居住用財産を売却した際の軽減税率

そのほかにも、買換え・交換の特例として、マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間の間でマイホームの買換えをした場合でも、一定の要件を満たしていれば、譲渡益への課税を繰り延べすることができます。

「No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例- 国税庁」