不動産の売却後、確定申告を忘れたらどうなるのか

不動産を売却すると、納税の義務が生じる可能性があります。今回は、不動産売却の後、本来必要な「確定申告」を忘れてしまったら、どうなってしまうのかを解説します。既に税務署から書類を受け取っている方も、参考にしてください。

不動産売却における税務署からのお尋ねが届く時期は？

不動産を売却してしばらくすると、税務署から「不動産を売却しましたか」という連絡が入る場合があります。これがいわゆる「税務署からお尋ね」です。

「税務署からお尋ね」が届くのは売却の翌年が多い

売却の翌年に確定申告を行っていない場合は、確定申告の時期が終わる頃から「税務署からのお尋ね」が来る可能性が高いです。

いきなり税務署から連絡があるので、慌てる人も多いかもしれません。しかし、「税務署からのお尋ね」は税務調査ではありません。「税務署からのお尋ね」の目的を知り、落ち着いて正しく対処すれば特に難しいことはありません。

「なぜ税務署は不動産を売却したことを知っているのか」と思う方もいるかもしれませんが、税務署は、不動産の登記情報や確定申告の情報を把握しています。「税務署は日本全国すべての不動産売買情報を知っていると思っていたほうがいい」という税理士もいます。したがって「税務署からのお尋ね」には素直に対処するべきでしょう。

「税務署からのお尋ね」の目的

不動産の売却によって得た譲渡所得には所得税が課税されます。

譲渡所得がプラスの場合は、売却益が発生しているため確定申告をして所得税を納税する必要があります。一方で、譲渡所得がマイナスの場合は、売却損が発生しているため確定申告をする必要はありません。

不動産譲渡所得税の計算方法はこちらで詳しく紹介しています。

「不動産譲渡所得税をわかりやすく解説。税制や特例も完全網羅」

税務署は、本当に利益が出ていないかどうかまでを判断することができません。そのため、売主に「不動産譲渡で所得が生じたか」を直接ヒアリングしているのです。これが「税務署からのお尋ね」です。

つまり、「お尋ね」イコール「脱税の容疑がかけられている」というわけではなく、あくまでも「確認」ということです。もし回答せずに放って置いたり、曖昧に回答したりすると、税務署はより深く調べることになり、税務調査に発展してしまう可能性もあるため注意しましょう。

だからこそ、「税務署からのお尋ね」に対しては、正直に回答しておくべきでしょう。

不動産の売却に関する書類（売買契約書や預金通帳など）を揃えて回答したほうが、税務署も納得しやすいです。対応が心配な方は、「税務署からのお尋ね」がいつ来ても問題ないように、不動産売却に関する書類をすべて保管しておきましょう。

もし確定申告が必要な場合は？

もし確定申告が必要であることが判明したら、確定申告を忘れてしまったということを説明し、早急に確定申告を行う必要があります。

税務署は「知らなかったことに対する過失」については寛大なところがあると証言する関係者もいます。「知らなかったのだから仕方ない。今回だけは許そうか」という気持ちになるのかもしれません。

しかし「お尋ねをしたのに無視された」という「税務署に背く」ような態度に関しては異なります。場合によっては容赦なく、加算税や延滞税が課税されることになります。

こうしたことにならないためにも、普段確定申告をしない人であっても、まずは不動産を売却した後には確定申告があることを忘れないように心がけましょう。

不動産を譲渡した場合、確定申告が不要なケースとは？

譲渡所得がマイナスであれば、確定申告は本来不要です。ただし、以下2つのケースでは、譲渡所得の有無に関わらず確定申告をしなければなりません。

• 3,000万円特別控除を使って譲渡所得がマイナスになった場合
• 譲渡所得のマイナスを特例で損益通算した場合

■ 3,000万円特別控除

居住用不動産を売却した時には、要件を満たすことで3000万円特別控除を使うことができます。特別控除を使う場合は、以下の計算式で譲渡所得額を計算します。

この計算の結果、譲渡所得がマイナスになり納税の必要がなくなることがあります。しかし、適用には確定申告が必要になるため、3000万円特別控除を利用する場合は注意しましょう。

■ 損益通算

居住用不動産の売却で譲渡所得がマイナスになった時は、2種類の特例を利用することができます。

①居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
買換えによって損失が発生した場合に、譲渡所得以外の所得と損益通算ができます。

②居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用不動産の売却によって損失が発生した場合に、譲渡所得以外の所得と損益通算をすることができます。

この特例による節税効果は高いですが、こちらも特例を用いる場合には確定申告の必要があります。