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不動産売却にかかる税金支払いを抑えられる特別控除について解説

マイホームなど、所有する不動産を売却した際、売却益へ対する課税を抑えたり、払い過ぎた税金の還付を受けたりすることができます。

今回は、不動産売却に関係する特別控除(税務の特例)ついて解説します。

不動産売却時に発生する税金を抑える特別控除

税金の特別控除を使うには、それぞれの特例に設けられている要件を満たす必要があります。まずは、特別控除を利用するための基礎知識を知っておきましょう。


不動産の譲渡所得とは?

税法上、個人の所得と呼ばれるものは10種類があります。そのうち、不動産の売却で発生する所得は「譲渡所得」です。譲渡所得を計算する場合は、譲渡した金額から取得した金額と諸経費を差し引いて、以下のように所得を計算します。

・譲渡所得 = 譲渡価額 -(取得費 + 譲渡費用)

この譲渡価額とは、不動産を売却した時の売値(売却価格)です。

取得費は、対象不動産を購入した時の価格になります。ただし、取得費を考える時は土地と建物を分けて考える必要があります。

土地については購入した当時の価格そのままで計算します。一方、建物については、購入価格から経過年数に応じて劣化した分を考慮した(減価償却した)価格で計算します。

譲渡費用は、不動産の売却に掛かった費用のことです。具体的には、仲介手数料、登記費用、測量費用、印紙税、仲介手数料などが譲渡費用に含まれます。

譲渡所得に関する解説はこちらで詳しく紹介しています。
不動産譲渡所得税をわかりやすく解説


特別控除と確定申告

特別控除とは、一定の要件を満たしていれば適用できる税額控除のことです。特例の適用で、売却益が出た場合でも、納税額を抑えられることがあります。ただし、特別控除の適用を受けるためには、必ず年度末の確定申告を行わなければなりません。売却益が出た場合は課税対象となるため、その年の所得を確定させる必要があるからです。

一方で、損失が出た場合には課税されることがなく、確定申告の必要もありません。しかし、「税金の還付を受けるための特例」というものがあり、これを利用するには確定申告が必要です。

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不動産売却における特別控除一覧

不動産を売却すると、高額の税金が課せられるのではないかと心配になるかもしれません。たしかに、譲渡所得が多ければ税金の負担も重くなります。しかし、特別控除をうまく活用すれば支払う税金は抑えることができます。

ここでは不動産売却で利益が出た場合に使える特例(特別控除)を3つ、損失が出た時に使える特例を2つ紹介します。


不動産売却で利益が出た場合の特別控除

利益が出た時に使える特別控除を3つご紹介します。


1.「3,000万円特別控除」
2.「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」
3.「特定の居住用財産の買い換え特例」

「3,000万円特別控除」は譲渡所得(売却益)から3,000万円を控除できる特例です。もし譲渡所得が2,000万円と計算されたとしても、3,000万円までは課税対象にならないため税金はゼロです。マイホームの売却ではよく使われる特例です。

この「3,000万円特別控除」のポイントは、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」と併用が可能だということです。

「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とは、譲渡所得にかかる税率を一定の割合まで小さくできる特例です。 不動産は所有期間に応じて税率が異なります。この特例を適用できると、さらなる税負担の軽減を見込むことができます。(下表参照)


税の種類 長期保有 (5年超) 短期保有 (5年以下) 10年超保有
所得税 15.32% 30.63% 課税所得6,000万円以下の部分:14.21% 課税所得6,000万円超の部分:20.315%
住民税 5% 9%

「特定の居住用財産の買い換え特例」は、売却した家の価格よりも新たに購入した家の価格の方が高い場合に、課税が繰延されるという特例です。

この特例は、利用できるケースが限定的です。そのため、「3,000万円特別控除」と「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」の併用して利用することが多いでしょう。


不動産売却で損失が出た場合の特別控除

不動産売却時の特別控除は、利益が出た時だけでなく損失が出た時に受けられるものがあります。損失が出た時に受けられる特別控除も、利益が出た時に受けられる特別控除と同様にいくつかの要件を満たす必要があります。

損失が出た時に受けられる特別控除は2つです。


1.「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
2.「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けると、不動産売却で出た損失に、給与所得といった他の所得と相殺することができます。

さらに、給与所得などと相殺した後でまだ損失が残った場合、特例の適用を受けてから3年間、繰越控除ができます。

「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」についても、基本的に内容は同様です。違いは適用要件です。

先ほどの特例と違い、本特例は売却する不動産の住宅ローン残債が売却価額よりも上回った場合(オーバーローン)に利用できる特例と考えておくといいでしょう。


居住用財産(マイホーム)の定義について

今回、紹介した特例の適用には、対象となる不動産が居住用財産の要件を満たしている必要があります。どういったものが居住用財産に該当するのか、確認しておきましょう。


1.現在住んでいる家屋や、その家屋と一緒に売却する敷地のこと
2.引っ越してから3年後の12月31日までに、住んでいた家屋と敷地を売却した場合
3.災害などで家屋が焼失し、敷地だけを災害のあった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに敷地だけ売却する場合
4.引っ越した後に元のマイホームの家屋を取り壊した場合、敷地を引っ越してから3年後の12月31日までか、家屋を取り壊した後1年以内か、どちらか早い期日までに敷地を売却する場合

自分が住んでいる家に限るということで、アパートや投資用ワンルームマンションのような、他人に貸している収益物件は居住用財産にあたりません。 引っ越しを伴う場合などでは、いくつか注意点があるため、あらかじめ不動産会社に相談しておくといいでしょう。

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不動産売却で注意が必要な住宅ローン控除

売却時の特別控除と並んで多くの人が利用を検討するのが、新たなマイホームの購入時に利用できる「住宅ローン控除」です。

ここでは、住宅ローン控除の概要と適用要件、旧マイホームの売却時に注意すべき住宅ローン控除利用のポイントについて説明します。


住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除は、住宅ローンを使ってマイホームを購入した場合、一定の要件を満たすことで所得税、場合によっては翌年の住民税から控除される制度です。一般的には「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」などと呼ばれますが、正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

住宅ローン控除は、2019年10月から制度が拡充されました。消費税の税率が8%から10%に引き上げられることに対する、政府の住宅取得支援によるものです。 これにより、控除を受けられる期間が10年から最長13年まで3年間延長されました。


住宅ローン控除が適用される要件とは?

住宅ローン控除が適用されるには条件があります。新築を買うのか中古を買うのか、リフォーム・増築なのかで適用条件が変わります。以下にそれぞれの適用条件の概要を記載します。 (詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。)


【新築住宅を買う場合】
1.住宅の引渡し日から6ヵ月以内に、減税を受けようとする本人が住むこと
2.住宅ローンを組んだ人の合計所得金額が3,000万円以下であること
3.登記簿に記載された床面積が50平米以上かつ、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
4.ローンの返済期間を10年以上で設定していること

【中古住宅を買う場合】
1.新築の適用条件に加えて、下記の条件を満たすこと
2.耐震基準適合証明書を取得していること
3.住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
4.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
5.築年数が規定の年数以内であること

【リフォーム・増築を行う場合】新築の適用条件に加えて、下記の条件を満たすこと
1.新築の適用条件に加えて、下記の条件を満たすこと
2.控除を受けようとする本人が、所有・居住している住宅であること
3.現行の耐震基準へ適合するための耐震改修工事
4.改修工事費用が100万円を超えていること
5.大規模な修繕または大規模な模様替え(建築基準法に規定されたもの)もしくは増改築工事
6.リビング、水回り、納戸、玄関などのリフォーム工事
7.一定のバリアフリー改修工事もしくは省エネ改修工事

住宅ローン控除を使う時の注意点

不動産の売却時に住宅ローン控除の利用を検討する際には、注意点があります。それは不動産を売却した際に利用できる3つの特別控除と、住宅ローン控除は併用できないということです。

売却時の3つの特別控除は、以下の3つの特例です。

1.「3,000万円特別控除」
2.「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」
3.「特定の居住用財産の買い換え特例」

正確にはマイホームを購入したその年と、前後2年間を合わせた計5年間の間は、併用することができません。そのため、新たに購入したマイホームで住宅ローン控除を利用して節税をした方が得なのか、それとも以前のマイホーム売却益に対して特別控除を利用した方が節税効果は大きいのか。

どちらが得になるのか、不動産会社や税理士などの専門家に相談して検討することをおすすめします。

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