所有者が認知症になってしまうと不動産を売却することがとても大変です。名義人は売却すべきかどうかの判断ができないため、成年後見制度の手続きが必要になります。
今回は、こうした民法上「意思能力がない」といわれる人が所有する不動産を売却する方法について、認知症の例を用いて解説します。
認知症になった親の不動産を売却するケース
親が認知症と診断された場合、親が住む家を売って施設の入所費用に充てるなどの理由で、不動産の売却を考えることは少なくありません。しかし、認知症となってしまうと、不動産を売却するのは難しくなります。
認知症になったら不動産売却はできない？
不動産の所有者が、認知症などで判断能力が低下してしまった場合、子供や親族が勝手に売買することはできません。
認知症で判断能力がないことを利用して、所有者にとって不利益のある契約や、本来なら同意しないような条件がある契約を、理解しないまま進めてしまう危険性があるからです。このような被害から、意思能力が低下した人を保護するために、様々な法律が決められています。
成年後見制度のしくみと売却について
認知症などで判断能力が低下した人の代わりに不動産を売るときには「成年後見制度」が用いられます。
成年後見制度には、大きく分けると任意後見人制度と法定後見制度の2つがあります。これらは家庭裁判所に、本人や配偶者、4親等内の親族、市町村長、検察官などが申立てをすることによって利用できます。申請においては、医師の診断書が必要になることもあります。
本人に意思能力や判断能力があるうちに、後見人を選んで任意後見契約を結んでおき、いざ意思能力や判断能力が低下したら、契約をした代理人が契約に沿って代理を行うというものです。
■ 法定成年後見制度
後見開始の申立てを受けて、本人のためにどのような保護や支援が必要かなどといった事情を考慮して、家庭裁判所が成年後見人等を選任するものです。これには、本人の親族以外にも、法律・福祉の専門家や、福祉関係の公益法人が選ばれる場合もあります。
ただし、成年後見人が決まり後見が開始された場合でも、不動産売却は大変でしょう。居住用不動産を売りたいなら、なおさら大変になります。
なぜなら、居住用の不動産の売却は成年後見人であっても、家庭裁判所の許可を取らなければ、売却できないからです。
所有者の住んでいる環境が変わることで、認知症が悪化する可能性もあるからです。その他にも、売却の重要性、本人や親族の意見、売却条件や金額の妥当性、売却後の本人の生活、売却代金は誰がどのように管理するかなど様々なことが考慮されます。
成年後見制度のデメリット
成年後見人は、意思能力のない本人に代わって法律行為を行ったり、日々の財産管理を行ったりします。
たとえ不動産売却をするためだけに後見制度申立てをしたとしても、一度後見制度が家庭裁判所に認められたら、本人の意思能力が回復するか本人が亡くなるまでこれらの役割が続きます。また、法定後見人で親族ではない専門家が選ばれた場合には、その専門家に毎月数万円程度の報酬を支払う必要があります。
こうした心理的もしくは金銭的な負担が続くことは成年後見制度のデメリットかもしれません。
共有名義不動産の売却と認知症
ここで、認知症の親と一緒に所有している不動産の売却について説明していきます。
共有名義の不動産を売却する方法
そもそも、共有名義の不動産売却方法は次の３つです。
■ 共有名義不動産の売却方法① 売却後に売却代金を分ける
共有名義不動産は1人が全部を勝手に売ることはできませんが、共有者全員の承諾を得れば売ることができます。代表者によって買主と売買契約を行ったり、各々が買主と売買契約を行ったりして契約し、売却後に代金を持分に合わせて分配します。
ただ、いずれの方法においても認知症である場合には意思表示が難しいでしょう。
■ 共有名義不動産の売却方法②持分を売買
全部を売ることは難しいですが、自分の持分だけを売ることはできます。このとき、他の共有名義人の承諾を得る必要はありません。
ただし、共有名義を見ず知らずの人が買っても、その後勝手に使ったり、全部を処分できるわけではないため、個人で一部の権利を買いたいという人は少ないでしょう。こうした理由から、業者に買い取ってもらうのが一般的です。
■ 共有名義不動産の売却方法③ 分筆して売却
売却する不動産が土地の場合には、分筆と呼ばれる方法で、土地を分けることができます。分筆して、単独所有にしてしまえば自由に売買できます。しかし、道路に面しているか、平らな土地かなど、分け方によっては土地の価値が下がってしまうことがあるので、注意が必要です。
道路に面していない土地、再建築不可に関してはこちらで詳しく紹介しています。
「再建築不可を徹底解説！売却するなら業者買取がおすすめな理由」
共有不動産は売りにくい。早めに名義を変更を
こうしたことを回避するために、認知症になる前に名義を変えておくという選択肢もあります。しかし、本人に代わって管理するためといった理由であっても、不動産を無償で譲り受けようとすると、最大で不動産価格の半分以上が贈与税として請求されることがあります。この点は注意が必要です。相続税よりも贈与税の方が設定税率が高いことを覚えておきましょう。
認知症の場合、不動産売買は司法書士に相談すべきか
不動産売買における登記を司法書士に依頼する場合について見ていきます。
認知症の場合は司法書士が断ることがある
所有権移転登記を行う際、司法書士は本人確認や売却の意思確認をする義務があります。
また、認知症が疑われる状態で売買契約を結び、所有権移転登記を行った場合も問題といえます。売買契約時に既に認知症であったと後から分かれば、売買契約が無効になり、司法書士の責任が問われることもあります。
このような理由から、リスクを負いたくない司法書士は、認知症と診断されていなくても、その疑いがある場合にはそれだけで断ることがあります。
不動産買取なら負担が小さい？
所有者が認知症になってしまった時の不動産売却についてみてきました。様々な問題を想定しながら、ベストな解決方法を考えていければと思います。
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