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不動産売却における確定申告の基礎知識

毎年2月中旬から3月中旬にかけては、所得税の確定申告の時期です。

給与所得は年末調整などで課税額が確定するため、会社員や公務員の方にとって確定申告は馴染みの薄いものかもしれません。しかし、不動産を売却して譲渡所得が発生すると、税務署での確定申告が必要です。

今回は、不動産売却における確定申告の基礎知識について説明します。

不動産売却後、確定申告を行う必要があるケース

所得税は、給与所得や事業所得のように労働の対価として獲得した所得に課税されます。また、財産を譲渡して獲得した所得にも課税されます。多くの人にとっては最も効果な財産かもしれない、不動産を売却した時も同様です。もう少し詳しくみていきましょう。


不動産を売却した結果、所得が生じている場合

不動産を売却したときに所得(譲渡所得)が発生しているのであれば、確定申告で納税額を確定しなければいけません。

不動産の譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得 = 売却価額-(取得費+譲渡費用)

取得費は売却した不動産を取得したときの購入代金や各種費用の合計金額のことで、譲渡費用は売却したときの各種費用のことです。

この計算式で譲渡所得がプラスになった場合には、確定申告が必要です。

不動産売却時の譲渡所得に関してはこちらで詳しく紹介しています。
不動産譲渡所得税をわかりやすく解説。税制や特例も完全網羅」


マイホームを売却して特別控除の特例を用いる場合

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

この3000万円特別控除を利用する場合には、確定申告をしなければいけません。


損益通算を用いる場合

居住用不動産の売却で譲渡所得がマイナスになったときは、2種類の特例を利用することができます。

① 居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買換えによって損失が発生した場合に、譲渡所得以外の所得と損益通算ができます。

② 居住用財産にかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用不動産の売却によって損失が発生した場合に、譲渡所得以外の所得と損益通算をすることができます。上記の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を用いる場合には確定申告の必要があります。

確定申告の時期は?

譲渡所得にかかる所得税は、翌年の申告期限(3月15日頃)までに確定申告を済ませ、納税しなければなりません。

申告期限を過ぎてしまった場合は延滞税が発生するため、早めに準備を行うことで、焦らずに確定申告できるよう心がけましょう。

なお、契約した日から年をまたいで、引渡しが行われた場合には、基本的には引渡しが完了した年の確定申告で譲渡所得の申告を行います。

関連記事:
不動産を売却したなら、確定申告の時期に要注意

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認められる不動産売却の経費

譲渡所得計算における譲渡費用と取得費は、売却や取得にかけたすべての費用を税金計算に使えるわけではありません。何が正当な経費となるのか、一覧で確認しましょう。


1)譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことです。主な譲渡費用としては以下の通りです。


(1) 不動産を売却するために支払った仲介手数料
(2) 売主が負担した印紙税
(3) 借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4) 売主が負担した取壊し費用


2)取得費

取得費とは、売却した不動産を取得したときの代金や費用のことです。主な取得費としては以下の通りです。


(1) 売却した不動産を取得したときの代金(購入代金・建築代金)
※建物の取得費は、減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
(2) 不動産を取得したときに納めた登録免許税や登記費用
(3) 不動産を取得したときに納めた不動産取得税や印紙税

しかし、取得費がわからない場合や、実際の取得費が売却価格の5%相当額を下回る場合には、取得費の額は売った金額の5%相当額となります。

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不動産売却後の確定申告は税理士に任せるべきか

確定申告が遅れたり、内容を間違えたりすると、様々なペナルティが発生することがあります。

もし、専門家である税理士に確定申告を依頼するなら、どういった点に気をつければいいのでしょうか。


税理士に任せるメリット

不動産を売却した場合の確定申告では様々な書類を提出する必要があります。そのため、売却時からしっかり準備をしておかないと手間取ってしまい、期限に間に合わなくなる可能性も出てきてしまいます。

税理士に手続きを依頼すれば、負担を軽減することができます。税理士に任せることによる具体的なメリットを紹介します。

① 自分で申告書を作成する不安やミスがなくなる
申告書の作成を税理士に一任することで、申告漏れによる追加納税のリスクを無くすことができます。

② 税務署に行く手間をなくすことができる
確定申告は2月16日頃から3月15日頃までに実施されます。しかしこの時期は会社員にとっても決算直前の繁忙期のことが多いです。

③ わからない部分の相談に乗ってくれる
税理士は譲渡所得だけではなく、日本国内の税務についてのプロフェッショナルです。
所得税だけでなく、相続や事業の税務についても相談することもできます。
税務の相談を受けることは、税理士にとっても追加の業務を獲得するチャンスですので、親身になって回答してくれるかもしれません。

④ 使える特別控除の見落としがなくなる
税務に対する法令や特例は、毎年のように変わっていきます。
最近できたばかりの特別控除を見落とすことは大きなロスとなります。

税理士の中には、常日頃から税に対する知識を深めている人もいます。そういった税理士に依頼することで特別控除についても正確に申告することができます。


税理士に任せるデメリット

税理士への報酬が発生しますので金銭面で負担がかかるというデメリットがあります。また、税理士費用は譲渡所得の控除に用いる「譲渡費用」に該当しませんので、その点も注意が必要です。

なお、税理士報酬は税理士によって異なりますが、1件あたり10万円前後ということが多いようです。

最近はインターネットでの確定申告(e-tax)の整備も進められています。e-taxなら、確定申告で混み合う税務署に行かなくても、自宅のパソコンから確定申告できます。e-taxを使って自分で確定申告に挑戦する方も年々増加しています。

もし自身で確定申告を行うなら、こうしたサービスを活用してもいいでしょう。

関連記事:
不動産売却時の確定申告は税理士に任せるべき?相談内容や費用も解説

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