住宅ローンが残っている戸建てを売却する際の注意点。おすすめの売却方法は？

購入した時には理想的な住まいだと感じた戸建て住宅も、時が流れ、少しずつ生活に合わなくなってくるかもしれません。では、住宅ローンが残っている戸建て住宅を売却するならば、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか。

当コラムでは、住宅ローンが残っている戸建ての売却についてご紹介します。売却のポイントやおすすめの方法を見ていきましょう。

住宅ローンが残っている戸建てを売る際のポイントは？

住宅ローンが残っている戸建てを売る場合は、住宅ローンの残債に注意しなければいけません。なぜならば、売却価格に次第では手持ちの資金を大きく失うリスクがあるからです。

では、住宅ローンがまだ残っている戸建てを売る際、重要になるポイント、および税金の計算方法について解説します。

住宅ローンが残っている戸建て売却のポイント

住宅ローンが残っている戸建て売却のポイントは、住宅ローンの残債と売却価格を比較することです。住宅ローンが残っているということは、住宅に金融機関が抵当権を設定（≒担保設定）している状態です。

戸建てを売却するためには抵当権を抹消する必要があり、抵当権を抹消するためには基本的に住宅ローンは完済する必要があります。つまり、「住宅ローン残債 ＜ 売却価格」という状態でなければ、住宅ローンを完済するために、足りない分を自身の資金から捻出しなければいけません。場合によっては、お金を大きく失う可能性があるのです。

そのため、住宅ローンが残っている戸建てを売却する際、まず住宅ローン残債を確認してから売却価格を設定しましょう。売却価格は、不動産会社など住宅価格の相場に詳しい専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローンが残っている戸建て売却にかかる税金

次に、戸建てを売却するときに発生する税金である譲渡所得税について解説します。譲渡所得税を計算するためには、まず以下の計算式を利用して譲渡所得（売却益）を算出します。

（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）

そして次に、算出した譲渡所得に以下の税率を掛けます。

税の種類	長期保有 (5年超)	短期保有 (5年以下)	10年超保有
所得税	15.32%	30.63%	課税所得6,000万円以下の部分：14.21％ 課税所得6,000万円超の部分：20.315％
住民税	5%	9%

保有期間とは、戸建てを売却した年の1月1日時点の期間です。たとえば、戸建てを売却したときの譲渡所得が400万円であれば、譲渡所得税額はそれぞれ以下になります。

• 長期保有：812,600円
• 短期保有：1,585,200円
• 10年超の保有：568,400円

上記の税金は、戸建てを売却した翌年に確定申告して納税する必要があります。

不動産譲渡所得税についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
「不動産譲渡所得税をわかりやすく解説。税制や特例も完全網羅」

譲渡所得税が控除される「3,000万円の特別控除」

このように、譲渡所得税率は最大で40％もの高税率になるため、譲渡所得税は高い…と感じる方も多いです。ただし、売却する戸建てを自宅として利用していた場合は、「3,000万円の特別控除」という特例を利用できる可能性があります。

この特例は、譲渡所得から3,000万円マイナス（控除）するという特例で、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得がゼロになるため税金がかかりません。

ただし、特例を受けるには条件があるので、不動産会社の営業担当者に相談するか、国税庁のサイトで確認することをおすすめします。

「No.3302 マイホームを売ったときの特例 - 国税庁」

住宅ローン残債と住み替え、戸建て売却はスピードが命？

住宅ローンが残っている戸建て住宅を売却する理由として多い「住み替え」においては、現在の住まいの売却タイミングや売却代金の予想が立ちにくいため、一般的には「売り先行」が良いでしょう。

ローン残債がある戸建ての買い替えとは？

「売り先行」の場合は、まず不動産業者にマイホームの売却を依頼します。 依頼するにあたり、不動産業者の選定は重要です。信頼できる不動産業者の特徴としては以下の3点があげられます。

• マイホームのあるエリアと新居として済みたいエリアの両方に精通していること
• 住宅ローンを設定している金融機関と懇意であること
• オーバーローンに備えて、任意売却などについても詳しいこと

ここで大切なのが、金額面で欲を出さないこと。

オープンハウス「不動産買取」ならば、オープンハウスが直接戸建てを買い取るため、「売却できない」といった可能性が低く、短期間で売却することが可能です。また、住み替え先の物件も豊富に提案することができます。

売却の目途が立ったタイミングで、住み替え先の新居を探します。住み替えを購入する場合は、通常の住宅ローンではなく「住み替えローン」を組むことが多いでしょう。

「住み替えローン」は、今の家を売ってもローンをすべて返しきれない場合、新居の購入資金に加えて、残ったローンまでをまとめて貸してくれるローンです。

住み替えローンを設定する場合には、新居の住宅ローンを実行すると同時にマイホームの抵当権を抹消しなければいけませんので、一般的に「マイホームの売却」と「新居の購入」を同じ日にしなければいけません。

しかし売却と購入のタイミングが合わない場合は、一時的な資金不足が発生します。その時に利用する短期の融資が「つなぎ融資」です。もしも新居の購入代金の支払いが、マイホームの売却代金の受領よりも先にだった場合に、つなぎ融資が利用することができます。

買い替え時のローンシミュレーション

買い替えをする場合は、既存の住宅ローンと新たに設定する住み替えローンを把握し、毎月の返済が可能であるかを判断しなければいけません。

購入や売却にかかる費用をしっかりと頭においてシミュレーションを行ない、確実な資金計画を立てるか否かで、今後の生活が大きく変化します。

金融機関や不動産業者に相談し、何度もローンのシミュレーションをすることで、無理のない住み替えが可能となるでしょう。

住宅ローンが残っている戸建ての売却は、不動産買取がおすすめ

住宅ローンが残っている戸建て住宅を売るのであれば、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。 家や不動産を売る際、売買仲介と不動産買取という2つの方法があります。住宅ローンが残っている場合には、買取がおすすめです。

不動産会社が間を取り持つ「売買仲介」

家を売るとき、売主も買主も初めての経験というケースが多いものです。

不動産売買には、難しい点が多いので、個人間で契約やお金の支払いなどの取引を進めていくのは、かなりハードル高いことかもしれません。トラブルなく売買をスムーズに進めるには、専門的な知識を持つ不動産会社が間に入るのが一般的です。

売買仲介で家を売るときは、「売主」と「買主」の間に不動産会社が入って売買を進めていきますが、その代価としての仲介手数料が発生します。

また、売買仲介で戸建て住宅を売る場合、買主が現れるのを待つことになります。

戸建てと一口にいっても、間取りや築年数、立地、劣化状況などはケースバイケースです。比較的早く売れることもあれば、1年経っても買い手が現れず売れ残り状態になることもあるでしょう。「買いたい」という購入希望者が現れても、極端な値下げ交渉をされて白紙に戻ることもあります。

また、話が上手く整いそうなタイミングで、買い手側が住宅ローン審査に落ちて「買えない」と振り出しに戻るケースも考えられます。

不動産会社が直接買ってくれる「不動産買取」

売買仲介で購入者を探すのではなく「不動産買取」で家を売る場合、家の買い手となるのは不動産会社です。不動産会社は、一般の個人から家を直接購入し、その後で別の人に再び家を売ります。

買取の場合、直接不動産会社と売買するので、仲介手数料は発生しません。

戸建ての買取は、売買仲介に比べて早く売ることができます。オープンハウスの不動産買取なら最短48時間で現金化が可能です。

不動産買取の大きなメリットは「時間がかからない」という点です。「いつ売れるのかな？」と焦らずに済むので、すぐに手放したい人にはおすすめです。

住宅ローンが残っているなら買取の方がいい？

ここまでお伝えしたように、売買仲介での売却は「時間がかかる可能性」があります。半年、1年、1年半…と買い手が現れるのを待っている間も、住宅ローンの返済は続けなければなりません。なかなか売れない場合、少しずつ値下げをしなければいけなくなる可能性もあるでしょう。

つまり、買主が現れずに時間だけが過ぎた場合、「売れるまでに支払う住宅ローン」「値下げをした分」と、結果的に当初の希望売却金額よりも大幅に安く売ってしまう可能性もあります。しかも、売れずに時間だけが過ぎると、本当に売れるかと精神的に負担も大きくなるでしょう。

不動産買取は、短期間で売却することが可能です。住宅ローンが残っていて早期に売却したい人はオープンハウスの不動産買取がおすすめです。