住宅ローンの残債があっても住み替え・買い換えはできる？

家が手狭になったり生活環境が変化したりして、住み替えを検討する際、購入時に組んだ住宅ローンが完済できず、ローン残債が残ってしまうこともあります。

当コラムでは、ローン残債がある家の住み替え・買い替えについて解説します。

ローン完済前の売却理由として多い「住み替え」「買い換え」

まずは、ローン完済前の家からの住み替え（買い替え）について、基本的な考え方をみていきましょう。

住み替え・買い替えでは、住み替えローンが一般的？

住み替えローン（買い替えローン）は、マイホームを売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に利用できる住み替え専用の住宅ローンです。

現在住んでいる家の売却代金だけでは返済しきれない残債は、手持ちの資金で返済しなければ、家を売却することはできません。しかし、住み替えローンを利用すれば、残債分を上乗せして新たに借り入れが可能なため、手持ちの資金を減らさずに住み替えをすることができます。

住み替えローンのメリットは、マイホームの売却後に残債が出る場合でも、住み替えができることでしょう。また多くの金融機関では、通常の住宅ローンと同じ金利で、住み替えローンを組むことができます。金利水準が低い現在は、大きなメリットになります。

一方で、住み替えローンは借入額が大きくなることに注意が必要です。当然、金融機関の審査は厳しくなり、月々の返済の負担は大きくなります。

住宅ローンがある家は買い先行にする？

住み替えは、「今の家の売却」と「新しい家の購入」の2つを同時に進めなければなりません。

住み替えを目的として金融機関から住宅ローンを借りる場合、「今の家を売ってから新しい家を買う“売り先行”」と、「先に新しい家を買ってから後で家を売る流れ“買い先行”」のどちらを選択するかによって、ポイントが異なります。

「売り先行」は、先にマイホーム売却の済ませ新居を探す方法です。売却代金が確定してから新居を探すので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。

ただし、新居が見つからずに引渡し期日を迎える場合には、仮住まいを用意しなければいけないというデメリットもあります。

一方「買い先行」は、新居購入の契約をしてから、マイホームの売却先を決める方法です。納得がいくまで新居を選ぶことができ、仮住まいも必要がないというメリットがあります。

「買い先行」では、マイホームの売却を早く済まさなければなりません。その分だけハードルが上がるので、売却価格を安く見積もられる、つまり買い叩かれやすいというデメリットがあります。

「売り先行」がいいのか「買い先行」がいいのかは、状況によって異なります。

ただし次の2点に問題がなければ、仮住まいを用意する必要がない「買い先行」のほうが良いかと思います。

１．マイホームがすぐに売却できる
２．ローンの審査が通る

どちらとも素人判断はリスクがありますので、不動産業者や金融機関、専門家の意見を参考にした方がいいでしょう。　

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住み替えにおけるダブルローンとつなぎ融資

住宅ローンが残ったマイホームを買い替えようとする場合は、住み替えローンの他に、ダブルローンを組むという選択もあります。

ここで、家を住み替えるときのダブルローンについて、詳しく見ていきましょう。また、それに関連する「つなぎ融資」についても解説します。

住み替えにおけるダブルローン

ダブルローンは、マイホームの住宅ローンに加えて、新居のローンを組むことです。当然、毎月の返済額も大きくなりますし、2つの住宅ローンの返済を続けていけるだけの返済能力が求められますので、金融機関の審査も厳しくなります。

ただし、ダブルローンの審査が通り、無理なく返済ができるのであれば、マイホームの売却と新居の購入のタイミングを合わせなくてもいいので、住み替えプランに余裕が生まれます。売り急ぎや買い急ぎのリスクを負うことがないので、金利が低い時期のローンであれば総合的にはメリットが大きいのかもしれません。

先売り・後売りとダブルローン

不動産を売買するときは、以下のように先売り・後売りという2パターンあります。

先売り	後売り
（売物件）査定依頼	（買物件）物件探し
（売物件）媒介契約	（買物件）売買契約
（売物件）売却活動	（売物件）査定依頼
（買物件）物件探し	（売物件）媒介契約
（売物件）売買契約	（買物件）引渡し
（買物件）売買契約	（売物件）売却活動
（売物件）引渡し	（売物件）売買契約
（買物件）引渡し	（売物件）引渡し

先売りとは、新しい物件を購入する前に、今住んでいる物件を先に売却してしまうことです。一方、後売りとは新しい物件を購入した後から、今住んでいる物件を売却することです。そして、住み替えによってダブルローンが発生するのは、後売りのパターンになります。

というのも、後売りということは、今住んでいる家を売却中に新しい家のローンを組むことがあるからです。二重でローンを組んでいるので、この状態をダブルローンといいます。

住み替えにおけるつなぎ融資

住み替え時にダブルローンを組む際、つなぎ融資を利用することがあります。後売りの場合、今住んでいる物件を売却中に新しい家の支払いが発生するため、「つなぎ」として融資を受けるというわけです。

ただし、「つなぎ融資」を組むデメリットとして以下が挙げられるので注意しましょう。

• 一時的に返済負担が大きくなる
• 融資の審査が厳しい

まず、融資を2つ受けているという状態になるため、一時的とはいえ返済負担が大きくなります。そのため、基本的には今住んでいる家を売却できる目途が立ってから、つなぎ融資を利用すると良いでしょう。

また、金融機関は、今住んでいる家の住宅ローンは「負債」と判断します。そのため、その負債を加味した上でつなぎ融資の審査をするため、審査が厳しくなる点もデメリットです。

一方、つなぎ融資を利用すれば、今住んでいる家を売却中でも新しい物件の売買契約を結べるため、目当ての物件を逃さず購入できるというメリットがあります。

住宅ローン完済前の住み替えはオープンハウスがおすすめ

住み替えを考えたときに、住宅ローン完済前だと残債や住み替えの段取りなど、気になる点がたくさんあります。「まだローンがあるから…」と、住み替えを検討しつつも先に進めないケースもあるかもしれません。

住宅ローンが残った状態でも新しい家へ住み替えることはできますが、別々に進めていくと労力がかかるため、全てを1社に任せた方が安心です。

住宅ローン完済前は売却と購入を同時に

「売り先行」「買い先行」のどちらを選んでも、「手間・住宅ローンの二重支払い」と、お金や売買への心配がつきものです。手間や費用が余計にかかることなく、住み替えをできるだけスムーズにするためには、売却も購入も同じタイミングで進めるのが理想的です。

オープンハウスなら売却と購入をまとめてできる

「売る」「買う」を同時に進めるにしても、「売却はA社」「購入はB社」と別々で依頼すると、打ち合わせや電話連絡などがかなり煩雑になってしまいます。

家を引き渡すタイミングと、新しい家に住めるタイミングを上手く合わさなければならないので、日程調整をしながら新しい家を買う必要があります。別々の業者へ依頼すると、それぞれの連絡や調整がかなり面倒になるでしょう。

そういった面倒を避けるには、売却も購入もどちらも同じ業者へ依頼することが大切です。連絡はスムーズとなり、売却や購入の進捗状況を把握してくれるため安心です。

オープンハウスでは、現在の住まいを「不動産買取」という売却方法で、直接買い取ることができます。オープンハウスの不動産買取ならば最短48時間で現金化が可能です。また、豊富な物件情報を持っているため、住み替え先の物件提案もでき、スムーズな住み替えを行うことができるでしょう。