相続した土地を売却するには、登録免許税や印紙税など様々な税金がかかります。それだけに「土地を売りたいけど、思ったより利益がでなかったり、むしろマイナスにならないかが心配」と悩む方は少なくありません。 そこで本記事では、相続した土地を売却した時にかかる税金について、まずは計算方法を解説します。そのうえで、使える特別控除や税金を抑える方法もわかりやすく解説します。
相続した土地を売却するときにかかる税金とは?
相続した土地を売却する際には、様々な税金が発生します。これらの税金について正しく理解し、適切に納税を行うことは、不動産取引において非常に重要です。ここでは、相続した土地の売却時にかかる主な税金の種類と、それぞれの概要について解説します。
登録免許税
相続登記を行う際にかかる税金です。相続によって土地の所有権が移転した場合、法務局で相続登記を行う必要があります。登録免許税は、この登記手続きの際に課税されます。
| 課税対象 | 税率 |
|---|---|
| 土地 | 固定資産税評価額×0.4% |
| 建物 | 固定資産税評価額×0.4% |
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地を相続した場合、登録免許税は2,000万円×0.4% = 8万円となります。
印紙税
不動産の売買契約書に貼付する印紙に課税される税金です。印紙税額は、契約書に記載された契約金額によって異なります。
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 500万円超~1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超~5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超~1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超~5億円以下 | 10万円 |
例えば、3,000万円で土地を売却した場合、売買契約書に貼付する印紙税は2万円となります。
出典:No.7140 印紙税額の一覧表 (その1) 第1号文書から第4号文書まで
譲渡所得税
土地を売却して利益 (譲渡所得)が出た場合に課税される税金です。譲渡所得税は、所得税と住民税、そして復興特別所得税で構成されています。税率は、土地の所有期間によって異なります。
住民税
譲渡所得に対して課税される住民税も、所得税と同様に、土地の所有期間に応じて税率が異なります。長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%の税率が適用されます。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興財源を確保するために、2013年から2037年まで所得税に上乗せして課税されている税金です。譲渡所得税の場合も、所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が課税されます。
これらの税金は、土地の売却によって得た利益から必要経費を差し引いた金額(譲渡所得)に対して課税されます。税金の計算方法や税率については、後ほど詳しく解説します。
相続した土地を売却する前に知っておきたい税金にまつわる基礎知識
相続した土地を売却する際には、税金に関する基礎知識を身につけておくことが大切です。ここでは、譲渡所得の計算方法、所有期間による税率の違い、取得費が不明な場合の計算方法、確定申告の必要性について解説します。
譲渡所得とは土地を売って得た利益のこと
譲渡所得とは、土地や建物を売却した際に得られる利益のことです。譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
- 売却価格: 土地を売却した金額
- 取得費: 土地を購入した際の費用 (購入代金、仲介手数料、登記費用など)
- 譲渡費用: 土地を売却するためにかかった費用 (仲介手数料、測量費用、広告費用など)
例えば、5,000万円で売却した土地の取得費が2,000万円、譲渡費用が300万円だった場合、譲渡所得は5,000万円 - (2,000万円 + 300万円) = 2,700万円となります。
譲渡所得税率は所有期間で変わる
譲渡所得税の税率は、土地の所有期間によって大きく異なります。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として扱われます。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 復興特別所得税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得(5年超) | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
| 短期譲渡所得(5年以下) | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
所有期間は、被相続人が取得した日から起算して計算します。例えば、上記の例で譲渡所得が2,700万円だった場合、所有期間が5年超であれば譲渡所得税は2,700万円×20.315%=548万5,050円、5年以下であれば2,700万円×39.63%=1,070万100円となります。
土地の取得費がわからない時は売却額の5%で計算する
土地の取得費が不明な場合は、売却額の5%を取得費とみなして譲渡所得を計算することができます。ただし、この方法で計算すると譲渡所得が大きくなり、税金も高くなる可能性があるため注意が必要です。
例えば、取得費が不明な土地を5,000万円で売却した場合、取得費は5,000万円 × 5% = 250万円とみなされます。譲渡費用が300万円だったとすると、譲渡所得は5,000万円 - (250万円 + 300万円) = 4,450万円となります。
土地を売却したら確定申告が原則必須
土地を売却して譲渡所得が発生した場合、原則として確定申告を行う必要があります。また、確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。確定申告の際には、売買契約書、領収書、登記簿謄本などの書類が必要になります。
相続した土地を売るタイミングについては「相続した土地を売るタイミングはいつがベスト？判断基準と注意点を徹底解説」にて詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
ここまでで、相続した土地の売却における税金の基礎知識について解説しました。 これらの知識を身につけておくことで、税金の計算や確定申告をスムーズに行うことができます。次の章では、売却時の税金を抑えるために使える特例・特別控除について解説していきます。
売却時の税金を抑えるために使える特例・特別控除
相続した土地を売却する際には、様々な特例や特別控除を活用することで、税負担を軽減することができます。
ここでは、相続税を払った場合に使える取得費加算の特例、空き家を売却した時に使える3,000万円の特別控除、低未利用土地等の100万円特別控除、平成21年・平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除について解説します。
相続税を払った場合に使える取得費加算の特例
相続や遺贈によって取得した土地を、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例です。この特例を利用することで、譲渡所得を減らし、譲渡所得税を抑えることができます。
取得費に加算できる金額 = 相続税額 × (譲渡した土地の相続税評価額 ÷ 相続財産全体の相続税評価額)
例えば、相続税額が3,000万円、譲渡した土地の相続税評価額が1,000万円、相続財産全体の相続税評価額が5,000万円だった場合、取得費に加算できる金額は3,000万円× (1,000万円÷5,000万円)=600万円となります。
空き家を売却した時に使える3,000万円の特別控除
相続によって取得した空き家(被相続人が居住していた家屋)を売却した場合、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。この特例を利用することで、譲渡所得税を大幅に抑えることができます。
主な要件は次の通りです。
- 相続開始の直前において被相続人が居住していた家屋であること
- 1981年(昭和56年) 5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物 (マンションなど)でないこと
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
出典:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁
低未利用土地等の100万円特別控除
都市計画区域内にある低未利用土地等を売却した場合、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から100万円を控除できる特例です。この特例は、土地の有効活用を促進するために設けられました。
主な要件は次の通りです。
- 都市計画区域内にある土地であること
- 売却額が500万円以下であること
- 売却後の土地が、一定期間内に有効活用されること
出典:No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除|国税庁
平成21年・平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除
平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地を売却した場合、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。この特例は、リーマンショック後の景気対策として設けられました。
主な要件は次の通りです。
- 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。
- 平成21年中に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年中に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
- 譲渡した土地等が、都市計画区域内にある土地等であること。
- 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
- 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
- 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと。
出典:No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除|国税庁
これらの特例や特別控除は、適用要件が細かく定められています。
特例を活用することで、税負担を軽減することができますので、ご自身の状況に合わせて、利用できる特例がないか確認してみましょう。
相続した土地の売却にかかる税金と特別控除については「国税庁の制度をもとに解説！相続した土地の売却にかかる税金と特別控除とは？」にて詳しく解説しているので、こちらもぜひご覧ください。
相続した土地を売却する際に税金を抑える方法
相続した土地を売却する際には、税金を抑えるための様々な方法があります。ここでは、取得費がわかる資料を徹底的に探す、譲渡費用はもれなく計上する、ふるさと納税を利用するという3つの方法について解説します。
取得費がわかる資料を徹底的に探す
譲渡所得を計算する上で、取得費は非常に重要な要素です。取得費が大きければ大きいほど、譲渡所得は小さくなり、税金も安くなります。そのため、可能な限り取得費がわかる資料を探すことが大切です。
資料の具体例は次の通りです。
- 不動産の売買契約書
- 領収書(仲介手数料、登記費用など)
- 固定資産税の納税通知書
- 建築確認申請書
- 住宅ローンの契約書
資料が見つからない場合でも、諦めずに他の方法を検討しましょう。例えば、過去の取引事例や近隣の土地の価格などを参考に、取得費を推定することも可能です。また、税理士に相談することで、より適切な取得費を算出できる場合があります。
譲渡費用はもれなく計上する
譲渡費用とは、土地を売却するためにかかった費用のことです。譲渡費用も、取得費と同様に、譲渡所得を減らす効果があります。そのため、譲渡費用はもれなく計上することが大切です。
計上できる譲渡費用の具体例は次の通りです。
- 仲介手数料
- 測量費用
- 広告費用
- 印紙税
- 立退料
- 建物の解体費用
費用については、領収書や契約書などの証拠書類を保管しておくようにしましょう。
ふるさと納税を利用する
ふるさと納税とは、応援したい自治体に寄付をすることで、所得税や住民税の還付・控除が受けられる制度です。ふるさと納税を利用することで、実質2,000円の負担で地域の特産品などを受け取ることができます。
譲渡所得税が発生した場合でも、ふるさと納税を利用することで、税負担を軽減することができます。ふるさと納税の控除上限額は、所得や家族構成によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。
次の章では、相続した土地を売却する際の流れについて解説していきます。
相続した土地を売却する手続き・流れ
相続した土地を実際に売却する際には、どのような手順を踏む必要があるのでしょうか?ここでは、相続登記から確定申告までの流れをステップごとに解説します。
Step1. まずは相続登記をしよう
土地を売却するためには、まず法的に自身の名義にする必要があります。そのためには、相続登記を行う必要があります。相続登記とは、亡くなった方 (被相続人) から相続人へ土地の所有権を移転する手続きのことです。
相続登記は、以下の手順で行います。
- 必要書類の収集: 戸籍謄本、印鑑証明書、固定資産評価証明書などを収集します。
- 申請書の作成: 法務局のホームページから申請書をダウンロードし、必要事項を記入します。
- 法務局への申請: 必要書類と申請書を法務局に提出します。
- 登記完了: 登記が完了すると、登記識別情報通知書が発行されます。
相続登記は、自分で行うこともできますが、専門的な知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
相続手続きや必要な書類については「家を相続する方へ-不動産を相続する際の必要手続きや書類・方法・費用を徹底解説」でも詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
Step2.不動産会社に査定を依頼しよう
相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定とは、不動産会社が土地の価格を評価することです。
査定を依頼する際には、以下の点に注意しましょう。
- 複数の不動産会社に依頼する: 1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼することで、価格の妥当性を判断できます。
- 査定価格の根拠を確認する: 不動産会社に査定価格の根拠を詳しく説明してもらいましょう。
- 担当者の対応を見る: 親身になって相談に乗ってくれる担当者を選びましょう。
オープンハウスでは、不動産の査定相談も行っておりますので、売却にお困りの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
Step3. 売買契約を締結しよう
査定条件や買取条件を確認し合意に至った場合、売買契約を締結します。売買契約書には、売買価格、引き渡し時期、手付金などの重要な事項が記載されていますので、しっかりと確認しましょう。
Step4. 引き渡しと所有権移転登記
売買契約で定めた引き渡し日になったら、買い手に土地を引き渡します。同時に、所有権移転登記を行い、土地の所有権を買い手に移転します。所有権移転登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。
Step5.確定申告をしよう
土地を売却した年の翌年には、確定申告を行う必要があります。確定申告では、譲渡所得を計算し、譲渡所得税を納めます。確定申告の際には、売買契約書、領収書、登記簿謄本などの書類が必要になります。
相続登記は、相続開始から3年以内に行うことが義務付けられています。期限を過ぎると、過料が科せられる可能性がありますので、早めに手続きを行いましょう。
出典:相続登記が義務化されました (令和6年4月1日制度開始) ~なくそう 所有者不明土地!~法務局
各ステップを踏むことで、スムーズに土地を売却することができます。
相続した土地の売却と確定申告については「相続した土地を売却したら確定申告が必要？手順や注意点まで解説」にて詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
よくある質問
相続した土地の売却には、税金以外にも様々な疑問や不安があるかと思います。よくある質問とその回答をまとめましたのでぜひ参考にしてください。
Q1. 相続した土地を売却する際の税金は誰が払う?
A. 譲渡所得税は、土地を売却した人(相続人)が支払います。登録免許税は、相続登記を行う人が支払います。印紙税は、売買契約書に署名する売り手と買い手がそれぞれ負担します。
Q2. 相続した土地の売却益はどのように計算する?
A. 売却益(譲渡所得)は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
Q3. 確定申告はいつまでにすれば良い?
A. 確定申告は、土地を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。
Q4. 相続放棄した場合でも土地の売却はできる?
A. 原則として、相続放棄した場合は、土地を売却することはできません。相続放棄とは、相続人が被相続人の財産を一切相続しないことを選択する手続きです。相続放棄をした場合、その人は最初から相続人ではなかったものとみなされます。
Q5. 土地の売却にかかる仲介手数料は?
A. 仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料で、売買価格に応じて上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」となります。
これらの質問以外にも、相続した土地の売却には様々な疑問や不安があるかもしれません。そのような場合は、税理士や不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
この記事では、相続した土地を売却する際にかかる税金について解説しました。最後に、この記事のポイントをまとめます。
- 相続した土地を売却する際には、登録免許税、印紙税、譲渡所得税(所得税、住民税、復興特別所得税)がかかる。
- 譲渡所得税は、土地の所有期間によって税率が異なり、5年超の場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となる。
- 相続税を払った場合に使える取得費加算の特例や、空き家を売却した時に使える3,000万円の特別控除など、税負担を軽減できる特例や特別控除がある。
- 取得費がわかる資料を徹底的に探す、譲渡費用はもれなく計上する、ふるさと納税を利用するなど、税金を抑えるための方法がある。
- 相続した土地を売却する際には、相続登記、不動産会社への査定依頼、売買契約、引き渡し、確定申告などの手続きが必要となる。
相続した土地の売却は、税金や手続きが複雑で、不安に感じる方もいるかもしれません。しかし、この記事を参考に、税金について理解を深め、適切な対策を講じることで、安心して不動産売却を進めることができます。
もし、税金や手続きについて疑問や不安がある場合は、税理士や不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。
オープンハウスでは、不動産の買取も行っておりますので、売却にお困りの際はぜひお気軽にご相談ください。
記事監修
山田 拓弥
宅地建物取引士 相続診断士
小中高と新潟で過ごし、大学入学と共に上京。大学卒業後は大手アパート建設メーカーに入社、営業職として従事し当時最年少で課長に昇進。
5年間アパートメーカーに勤めた後、2017年オープンハウス・ディベロップメントへ転職、お客様からの不動産買取や売却相談に対応している。税制や相続に関連した相談などへの細かい対応を得意とする不動産買取のスペシャリスト。
小中高と新潟で過ごし、大学入学と共に上京。大学卒業後は大手アパート建設メーカーに入社、営業職として従事し当時最年少で課長に昇進。
5年間アパートメーカーに勤めた後、2017年オープンハウス・ディベロップメントへ転職、お客様からの不動産買取や売却相談に対応している。税制や相続に関連した相談などへの細かい対応を得意とする不動産買取のスペシャリスト。
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