住宅ローンの返済が厳しい。家を手放す方法を解説

マイホームを購入したとき、将来住宅ローンを完済する前に手放すことを考えている人は少ないでしょう。しかし長い人生の中で、せっかくのマイホームを住宅ローンの返済が厳しく売却を検討する可能性があります。

当コラムでは、住宅ローンの返済が厳しい場合、家を手放すことができるのか、また手放す人達はどんな理由で売却しているのか見ていきます。

住宅ローンが残っている家を手放すことはできる？

住宅ローン支払い中の家を手放すには、売却が一般的です。では、そもそもローンが残っている家を売ることができるのでしょうか。

住宅ローンの返済が厳しい場合だけではなく、ローンが残っているにも関わらず引っ越す理由ができてしまい、家を売る人は実は結構多いです。そんなときに知っておきたいポイントをまとめます。

ローンが残っている家を売ることはできる？

家を売り、得たお金をローンの残債返済に充てることで完済できる見込みがあれば、ローンが残っていても家を売ることができます。

通常、住宅ローンを組むときには、購入するマイホームを担保としてお金を借ります。

担保は、「住宅ローンが払えなくなったら担保物件を売ったお金を返済にあてる」という意味を持ち、銀行側はその権利となる「抵当権」を家に設定しています。抵当権がついたままの家は売れず、その抵当権の権利を抹消しなければなりません。つまり、家の売却には「家を売って完済⇒抵当権を抹消してもらう」という流れが必要となります。

住宅ローンが終わらないとマイホームは絶対に手放せないというイメージがありますが、実はローン返済中でも売ることは可能です。ただ、住宅ローンが完済できることが、売る時の条件となるので、ローンの残額とマイホームの売却額には注意しなければなりません。

住宅ローン残債と税金

住宅ローンを完済できるかどうか考えるには、「残債の額」や「売却額がどのくらいか」を把握するところからスタートしましょう。

「売却額がどのくらいか」把握してみて、住宅ローンの残債よりも高く売れる状態のことを「アンダーローン」、低い額でしか売れず借金が残ってしまう状態のことを「オーバーローン」と言います。

アンダーローンの場合、売却によって住宅ローンの完済ができるので、住宅ローンが残っていてもスムーズに家を売ることができます。オーバーローンの場合でも、オーバーした部分を貯蓄や自己資金から返済に回して完済できるようであれば、抵当権を外せるため売却が可能です。

オーバーローンに関する解説はこちらで詳しく紹介しています。
「オーバーローンの不動産は売却できる？住宅ローンが残っている不動産売却」

まずは、現時点での残債がどのくらいかを正確に確認し、そのうえで売却価格がどのくらいかを見極めましょう。

また、注意したいのが税金を含め売却時に必要になる諸費用です。

家を売るためには、不動産の売却金額に応じてかかる「印紙税」、名義が新たな人へ変わるときの不動産登記で課される「登録免許税」といった税金を払わなければなりません。そのほか、売買仲介を依頼した場合には不動産会社への仲介手数料、金融機関に一括返済するためにかかる手数料など、思いもしなかった諸費用もあるかもしれません。

「不動産買取」を利用した際の諸費用に関しては、こちらの記事で紹介しています。
「不動産買取にかかる費用を徹底解説。手数料・税金・経費はいくら？」

「残債が返せればいい」とギリギリの金額で売ると、税金や諸費用を捻出できなくなります。基本的には残債よりも高い額で売却しなければ完済できませんし、諸費負担も発生するため、なるべく高く売ることを考えた方がいいでしょう。

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住宅ローンが残っている家を手放す理由は？

住宅ローンが残っているにもかかわらず、家を手放す理由にはどのようなものがあるのでしょうか。確認しておきましょう。

住宅ローン残債があっても手放す理由①離婚

「結婚する時よりも離婚する時の方が大変」とは、よく耳にします。

特に、一緒に支払うはずだった住宅ローンがあれば、これが大きな負担となります。結婚生活を清算するためにマイホームを売却しようとしても、住宅ローンが残っていると、話は複雑になるからです。

マイホームの売却代金で住宅ローンが完済できれば、残金を財産分与して全て清算となりますが、マイホームの売却価格が住宅ローンの残債を下回るオーバーローンの状態が予想される場合は、一般的な売却が困難となります。

特に、新築の住宅を購入してから数年で離婚する場合は、住宅ローンはほとんど残っている状態で、かつ、中古住宅としての売値しかつきません。したがって、離婚が理由となっている時はオーバーローンとなりやすい傾向にあります。本来は、オーバーローンの状態で家を手放すのは追加の費用を捻出する必要もあるので避けたいところですが、致し方ないでしょう。

関連記事
「離婚時の不動産・家の財産分与を解説。ローンや名義、住み続ける場合はどうするの？」

住宅ローン残債があっても手放す理由②買い替え

離婚以外で、住宅ローンの残っているマイホームを手放す理由としては、新しい家の買い替え（住み替え）があげられます。

買い替えの理由として、

「子供が多くなって、今の家だと小さい」
「転職で勤務先が遠くなるので、今の家を手放したい」

という、自身のライフスタイルの変化によるポジティブな理由から

「近隣にどうしても我慢できない住民がいる」
「身内に不幸があり、引っ越したい」
「マンションに憧れていたけれど、実際住んでみると、戸建てのほうがラク」
「両親の面倒を見るため、実家の近くに移らなければいけない」

といったネガティブな理由まで様々です。

住み替えになると、ダブルローンや住み替えローンを検討することが多いのですが、両方ともローンの支払額が増えてしまうことになります。また、人生の節目（子どもの進学、結婚、孫の誕生など）による出費も予想されるので、充分に余裕を見込んだ返済計画を立てなければなりません

一昔前は、住み替えローンやダブルローンは金融機関の審査が厳しく、なかなか実現できませんでしたが、最近だと金融機関も審査を緩和している方針になりつつあるので、住み替えを検討する人も増えています。

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「住み替えを成功させるポイント。住み替えが失敗するパターンとは」