抵当権抹消登記で委任状はなぜ必要？自分で手続きする場合の書き方や注意点を解説！

住宅ローンを完済したからといって、すぐに不動産の担保が外れるわけではありません。ローン返済と並行して重要なのが、「抵当権抹消登記」の手続きです。この登記をしなければ、不動産は「担保付き」として登記簿に記録され続け、将来的に売却や相続の際にトラブルとなる可能性もあります。
本記事では、「抵当権抹消登記とは何か？」という基本から、必要な書類や委任状の役割、費用を抑える方法までをわかりやすく解説します。ローン完済後の不動産を「自由に使える資産」として活用するために、ぜひ参考にしてください。

抵当権抹消登記とは？

抵当権抹消登記とは、住宅ローンなどの借入時に不動産に設定された「抵当権（＝担保の役割を持つ権利）」を、ローン完済後に法務局で抹消する手続きのことです。

抵当権とは、不動産を担保にしてお金を借りた際に、債権者（お金を貸す側）が万が一に備えて設定する権利です。債務者（お金を借りた人）が返済できなくなった場合、債権者はその不動産を競売にかけ、売却代金から貸付金の回収に充てることができます。

抵当権は、ローン契約時と同時に自動的に設定されるのが一般的で、特に住宅ローンを利用する際によく見られます。

ただし、ローンを完済しても、この抵当権は自動的には登記簿から消えません。抹消手続きを行わなければ、登記上は「担保が設定された不動産」として記録が残り続けてしまいます。

抵当権については「抵当権とは？初心者向けにわかりやすく解説！手続き・メリット・デメリットまで」にて詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

抵当権抹消登記の目的

抵当権抹消登記の目的は、ローン完済後の不動産を「担保のない、自由に取引できる状態」に戻すことです。

抵当権が登記に残っていることで、将来以下のような不都合やリスクが生じる可能性があります。

• 新たなローンを組もうとしても、抵当権の存在が足かせになる
• 「本当にローンを返し終えたのか？」と不信感を抱かれる

こうした事態を防ぐためにも、ローンの完済後には速やかに抵当権抹消登記を行うことが重要です。

登記が必要になるタイミング

抵当権抹消登記が必要になるのは、次のようなタイミングです。

• 住宅ローンや不動産担保ローンを完済したとき
• 借り換えローンを利用して、新しいローンに切り替えるとき

ローン完済後は、金融機関から「完済証明書」や「登記用の書類一式（登記原因証明情報など）」が渡されますが、これらを持っているだけでは抵当権は消えません。法務局で正式な手続きを行い、登記簿から抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記には法律上の期限はありませんが、手続きを後回しにしてしまうと、将来売却や相続、融資の場面で慌てることにもなりかねません。完済後はできるだけ早めに対応することをおすすめします。

抵当権抹消登記に委任状が必要な理由

抵当権抹消登記を行う際には、委任状という書類が必要になるケースがあります。これは、金融機関（抵当権者）や不動産の所有者（債務者）が直接登記申請を行わなくても、他者に手続きを任せられるようにするための書類です。

では、なぜこの委任状が必要になるのか。その主な理由を3つの視点から解説します。

①原則として「共同申請」が求められているため

不動産登記法では、抵当権抹消登記は、金融機関（抵当権者）と不動産の所有者（債務者）の共同申請が原則とされています。つまり、本来は両者がそろって法務局に出向き、申請しなければならないという仕組みです。

しかし実際には、金融機関の本店が遠方にあったり、支店が全国に分散していたりするため、所有者がその都度窓口へ出向くのは現実的ではありません。

そこで、金融機関は「登記申請を不動産の所有者（または依頼された司法書士）に任せます」という意思を明示するために、委任状を発行します。この委任状があることで、所有者側が単独で申請できるようになり、手続きをスムーズに進めることができます。

②実務では司法書士などによる代理申請が一般的なため

抵当権抹消登記の申請は、法律や書式の知識が求められる複雑な手続きです。そのため、司法書士などの専門家に代理を依頼する場合が一般的です。

司法書士が手続きを代行するには、不動産の所有者および金融機関からの正式な委任状が必要です。この書類があることで、司法書士が登記書類を作成・提出し、本人に代わってスムーズに処理を進めることができます。

書類に不備があると申請が受理されなかったり、補正が必要になったりすることもあるため、プロに任せることで手間と時間を省くメリットがあります。

③手続きの正当性を証明し、透明性を保つため

抵当権抹消登記では、完済証明書や弁済証書（または解除証書）、抵当権設定契約書など、さまざまな書類を使用します。これらの書類が正しく使われているか、適法な申請かどうかを判断するために、委任状が有効な証拠になります。

たとえば、不動産の登記を勝手に変更されてしまうような事態を防ぐためにも、「誰が・どの権限で・どのような目的で申請したか」を委任状によって明確に示すことが大切です。

これにより、金融機関・不動産の所有者・代理人（司法書士）それぞれの責任の所在がはっきりし、手続き全体の透明性と信頼性が確保されるのです。

抵当権抹消登記における委任状は、単なる形式的な書類ではなく、実務の効率化・代理申請の成立・手続きの正当性の確保という3つの役割を果たしています。

誰が委任状を用意するのか？ケース別に解説

抵当権抹消登記を行う際に必要となる委任状は、主に金融機関（抵当権者）側が用意してくれることが多いですが、状況によっては所有者自身が作成する場合や、司法書士が作成をサポートする場合もあります。

ここでは、委任状の準備方法をケース別にわかりやすく解説します。

金融機関から送付される場合（もっとも一般的なケース）

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類一式が郵送されてきます。一般的に、以下の書類が同封されます。

• 登記原因証明情報（弁済証書または解除証書など）
• 金融機関側が作成した委任状（代表者印付き）
• 抵当権設定契約書 など

この場合、委任状はすでに金融機関側の印が押されており、所有者は内容を確認して署名・押印するだけで問題ありません。届いた書類は、内容に不備がないかをしっかり確認し、もし誤字や記載ミスがあれば、早めに金融機関へ連絡しましょう。

司法書士に依頼する場合

司法書士に抵当権抹消登記を依頼するケースでは、金融機関から送られた委任状を使用するのが一般的です。

ただし、内容に不備がある場合や、特殊な事情（名義変更が絡む等）がある場合には、司法書士が独自に委任状を作成し、金融機関へ押印を依頼することもあります。

司法書士に任せることで、書類の準備・提出・法務局とのやり取り・補正対応まで一括で対応してもらえるため、手続きに不慣れな方でも安心です。

自分で作成する場合

まれに、金融機関から委任状が提供されなかったり、誤記があり再提出が必要な場合、所有者自身が委任状を作成するケースもあります。

作成にあたっては、法務省の公式サイトや司法書士事務所の提供する雛形を参考にすると安心です。ただし、記載ミスや不備があると法務局で受理されないこともあるため、内容の確認は慎重に行いましょう。

不安な方は、司法書士に相談することで、書類の作成から申請までスムーズに進められるため安心です。

委任状を作成する際にかかる費用

抵当権抹消登記のための委任状を作成するにあたって、一般的には大きな費用はかかりません。通常の委任状は私文書にあたるため、印紙税も不要で、作成するだけで手数料が発生することもほとんどありません。

司法書士に登記手続きを依頼する場合には、委任状の作成も業務の一環として含まれているのが一般的で、個別に費用が請求されることは少ないです。ただし、特殊な内容で委任状を単独作成してもらうようなケースでは、数千円〜1万円程度の報酬が発生することもあります。

また、委任状を公正証書として作成する場合は、公証役場での手数料が必要となります。ただし、抵当権抹消登記においては公正証書が求められることは少ないです。

一方で、自分で委任状を作成する場合にかかる費用は、ごくわずかです。必要なのはコピー用紙程度の用紙代に加え、場合によっては金融機関から求められる印鑑証明書の取得費用（1通300円程度）くらいです。

このように、委任状の作成費用は全体的に低く抑えられており、ほとんどのケースで実費程度で準備できることから、費用面での負担はあまり心配しなくてよいと言えるでしょう。

抵当権抹消手続きにかかる費用については「抵当権抹消の登記費用はいくらかかる？自分でする方法や流れまで解説」にて詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

委任状の正しい書き方

抵当権抹消登記の手続きで使用される委任状は、登記申請に正式な効力を持つ重要な書類です。作成の際は、法務省が公開している記載例や、司法書士事務所・法務局のウェブサイトにある見本を参考に、必要な情報を過不足なく記載することが求められます。

委任状には、最低限以下の項目を記載することが必要です。

• 委任者（抵当権者など）の氏名と住所
• 受任者（申請者や代理人）の氏名と住所
• 委任の趣旨（例：抵当権抹消登記の申請に関する一切の手続き）
• 委任日（作成日）
• 委任者の押印（シャチハタ、スタンプ式印鑑以外）

記載内容に誤字や脱字がある、押印がない、日付が抜けているなどの不備があると、登記申請が受理されず、再提出が必要になることもあるため注意が必要です。

自分が作成する場合

自分で委任状を作成する場合は、インターネット上で公開されているひな形やテンプレートをダウンロードして活用するのが便利です。作成時の主なポイントは次のとおりです。

• 書類のタイトルは「抵当権抹消登記申請に関する委任状」と明記する
• 登記所（法務局）の名称や不動産の所在地を正確に記載する
• 登記の原因（例：弁済・完済）や日付も忘れずに記載する
• 押印は認印ではなく実印を使用し、印鑑証明書の添付も求められるケースがある

特に「作成日を記入していない」「署名のみで押印がない」といった不備が原因で、申請が差し戻される例もあるため、慎重に作成しましょう。

抵当権抹消手続きを自分で進める方法については「抵当権抹消手続きを自分で行う手順・流れを初心者でも分かりやすく解説！」にて詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

配偶者や親族に登記を依頼する場合

配偶者や親族に登記の申請を代行してもらう場合も、正式な委任状の提出が必要です。「家族だから委任状はいらない」と誤解されることもありますが、法務局の審査では、代理人との関係にかかわらず書面での委任が求められます。

この場合も、受任者（代理人）の氏名・住所、委任内容などを正確に記載し、委任者の押印が必要となります。

また、代理人が登記所で申請する際には、代理人本人の確認書類（運転免許証など）の提示が求められることもあるため、事前に準備しておきましょう。

委任状を書くときに気をつけたい4つのポイント

抵当権抹消登記における委任状は、登記申請を正式に進めるための重要な書類です。しかし、記載に不備があると法務局から訂正や再提出を求められ、手続きに時間がかかってしまうこともあります。

特に法務局では書類の内容が厳密に審査されるため、小さな記載ミスや押印の不備でも受理されない場合があるのです。

ここでは、委任状を作成する際に注意したい4つのポイントを解説します。あらかじめこれらを確認しておくことで、スムーズな登記申請につなげることができます。

①記載内容に漏れや誤りがないか確認する

委任状は、「誰が（委任者）」「誰に（受任者）」「何を（登記内容）」「いつ（委任日）」行うのかが明確に示されている必要があります。特に、不動産の所在地・地番や登記原因となる日付に誤りがあると、補正（訂正）や申請却下の対象となることがあります。

作成後は、数字や漢字の表記ミスがないか、必要項目がすべて記載されているかを再度確認しましょう。可能であれば、金融機関から送付された書類と照らし合わせながら確認すると安心です。

②作成日（委任年月日）は必ず記入する

作成日が未記入の委任状は、無効とみなされるおそれがあります。法務局では、「いつ有効な委任がされたのか」が明確でない書類については、審査を通さないケースがあります。

また、印鑑証明書の有効期限にも注意が必要です。通常、発行から3か月以内のものが求められるため、委任状の日付と合わせてスケジュールを調整しましょう。

③登記名義人の氏名・住所が現在と異なる場合は変更登記が先

引っ越しや結婚などにより、登記上の名義人の氏名や住所が実際と異なっている場合は、先に変更登記（氏名・住所変更）を済ませておく必要があります。登記簿と申請書類の情報が一致しないと、登記申請が受理されません。

変更登記には別途書類や費用が必要ですが、抵当権抹消登記と同時に進めることも可能です。

④共有不動産の場合は名義人全員分の委任状が必要

不動産が複数人で共有されている場合には、共有者全員の同意と委任状が必要になります。たとえば兄弟で共有している物件で、1人だけが申請しても、他の共有者の委任状がなければ登記は進みません。

この場合、それぞれの共有者が実印で押印した委任状と、印鑑証明書を用意する必要があります。共有不動産の登記申請は単独名義のケースよりも手間がかかるため、事前準備はしっかり整えておきましょう。

抵当権抹消手続きに必要な書類については「抵当権抹消登記の必要書類・手続き・紛失時の対処法を解説」にて詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

抵当権抹消登記の委任状に関するよくある質問

抵当権抹消登記を進める際、委任状は手続きの正当性を証明する重要な書類です。しかし、初めての方にとっては「誰が手続きできるの？」「書類が足りなかったらどうすれば？」といった不安や疑問も多いはずです。

ここでは、実際によく寄せられる質問をピックアップし、わかりやすく解説します。

①抵当権抹消は本人以外でもできますか？

はい、可能です。抵当権抹消登記は、原則として不動産の名義人（本人）が行いますが、委任状を作成すれば、司法書士や親族、友人などに手続きを代行してもらうことができます。

ただし、「口頭で頼んだ」だけでは法務局では認められません。必ず書面による正式な委任状を準備する必要があります。委任状に必要な情報が正しく記載され、実印が押されていれば、本人以外でも問題なく登記を進めることができます。

②委任状の再発行は可能ですか？

はい、再発行は可能です。抵当権抹消登記に必要な委任状を紛失した場合、金融機関に事情を説明すれば再発行してもらえます。

​ただし、金融機関が発行する委任状には、代表者印（実印）が押印されていることが一般的です。​このような正式書類の再発行には、金融機関の内部手続きや確認作業が必要となるため、金融機関によっては再発行に時間がかかる場合があります。​また、再発行された委任状には金融機関の実印が押印され、印鑑証明書の添付が求められることがあります。

③委任状の有効期限はありますか？

委任状自体には、法令上の有効期限は設けられていません。しかし、登記申請の際に添付する印鑑証明書には「発行後3か月以内」という実務上のルールがあります。これに伴い、委任状もあまりに古い日付だと、「現在も有効な委任かどうか不明」とされ、法務局で差し戻されるケースもあります。

そのため、手続きを行う直前に作成した委任状を使うのが望ましいでしょう。

④委任状に実印は必要ですか？

委任状に押印する印鑑は、認印で問題ありません。シャチハタなどのスタンプ式印鑑は避け、朱肉を使用する印鑑を使用してください。​​ただし、特定の状況では実印と印鑑証明書が必要になる場合があります。

• 登記識別情報（登記済証）を紛失した場合：​このような場合、事前通知制度を利用することになり、実印の押印と印鑑証明書の提出が求められます。
• 住所変更登記を長期間放置していた場合：​住民票の除票が取得できず、上申書の提出が必要となる際には、実印と印鑑証明書が求められることがあります。

これらの例外を除き、通常の抵当権抹消登記では認印で対応可能です。​ただし、法務局によって対応が異なる場合があるため、事前に管轄の法務局に確認することをおすすめします。​

⑤委任状の原本を返却してもらうことはできますか？

原則として、委任状の原本は登記の提出書類として法務局にそのまま保管され、返却されません。ただし、どうしても手元に残したい場合は、「原本還付」という手続きを行うことで、返却を受けることが可能です。

この手続きでは、原本とそのコピーをあわせて提出し、原本は返却、コピーは登記に使われるという形になります。別途で申請書類の提出が必要になる場合もあるため、事前に確認して準備しておくとスムーズです。

抵当権を忘れず抹消して、将来のトラブルを防ぎましょう

抵当権抹消登記をスムーズに進めるためには、金融機関や司法書士が提供する委任状を正しく活用し、必要事項を正確に記載することが重要です。特に、実印の押印や印鑑証明書の添付、登記原因や物件情報の正確な記載は、法務局での登記受理において欠かせないポイントとなります。

委任状に不備があると、登記が受理されず、補正や再提出といった余計な手間が発生するおそれがあります。

そのため、提出前には書類一式をしっかりとチェックし、不安がある場合は司法書士に相談するのが安心です。

住宅ローンを完済したあとの抵当権抹消は、不動産を売却したり、新たに融資を受けたりする際に必須となる重要な手続きです。今回ご紹介したポイントを参考にしながら、早めに手続きを進めておきましょう。

家の相続や売却については「家を相続する方へ-不動産を相続する際の必要手続きや書類・方法・費用を徹底解説」にて詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。