不動産売却の基本ガイド｜売却の流れ・税金・注意点を徹底解説！

不動産を売却する際は、査定から契約、引き渡し、確定申告に至るまで、さまざまな手続きや注意点があります。売却価格の設定や契約内容の確認、税金の申告など、どれかひとつでも抜けると大きな損失やトラブルに発展しかねません。この記事では、不動産売却の基本的な流れやかかる費用と税金、売却を成功させるためのポイントについて、初めての方にもわかりやすく丁寧に解説します。

不動産売却とは？初心者が知っておくべき基本

不動産売却とは、土地や建物など、自分が所有する不動産を第三者に譲り、その対価としてお金を得る取引のことを指します。

売却方法には主に「仲介」と「買取」の2つの形態があります。

「仲介」は、不動産会社に売却を依頼し、買主を探してもらう方法です。一方の「買取」は、不動産会社が物件を直接買い取る方法を指します。

不動産は高額な資産であるため、「売却で失敗したくない」と不安に感じる方も少なくありません。初めて売却を検討する際には、まず全体の流れを理解し、必要となる費用や税金など、基本的な知識を身につけておくことが重要です。

不動産を売却する流れ

不動産の売却は、仲介でも買取でも次の流れで行われるのが一般的です。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 査定を受け、査定額や買取条件などを確認する
3. 売買契約の手続きを行う
4. 残金決済・物件の引渡しをする
5. 売却後は確定申告を行う

ここで、不動産売却の各ステップについて解説します。

①不動産会社に査定を依頼する

不動産売却の流れで最初にすることが、所有する建物や土地などの査定です。査定は複数の会社に依頼し、比較検討しましょう。

不動産会社によって得意なエリアや売却戦略などが異なっており、1社だけだと相場やサービスを正確に把握できません。適正な相場を知り、サービスの善し悪しを比較して不動産会社を選ぶには、3社程度が目安です。

不動産査定の種類はさまざまあり、種類によって査定にかかる期間は異なります。不動産会社に査定を依頼する際は種類や期間を確認しつつ、担当者の対応力や売却プランの内容なども踏まえて見極めることが大切です。

関連記事：不動産売却時、不動産会社には何を相談すれば良い？相談すべきポイントとは

②査定を受け、査定額や買取条件などを確認する

不動産会社から査定を受けたら、金額だけでなく買取条件や手数料、サービスなど内容をしっかりチェックしましょう。

あらかじめ自分でも相場を調べておくことで、提示された査定額が適正かどうかを判断しやすくなります。ポータルサイトや国土交通省の公表情報などで、近隣の売却事例を確認しておくのがおすすめです。

査定額が相場より明らかに低い場合はもちろん注意が必要ですが、反対に相場より高すぎる査定額にも注意が必要です。不動産会社が媒介契約を締結するため、あえて相場より高めの金額を提示するケースもあります。

査定額が相場より高いと感じた場合は、その理由や根拠を不動産会社に確認し、納得できるかどうかを慎重に判断しましょう。

③売買契約の手続きを行う

買取で売却を進める場合、不動産会社を決めたら売買契約を締結します。この契約では、引き渡しまでのスケジュールや必要書類、家財の扱い、解体や測量などの費用の負担条件、手数料や契約解除に関する条件などを事前に確認しておくことが大切です。

手付金の金額や手数料の有無、契約解除に関する細かな条件まで目を通したうえで契約を進めましょう。契約が成立すると、通常は売却価格の5〜10％程度の手付金が支払われます。

仲介での売却の場合、不動産会社と結ぶことになる契約が「媒介契約」です。媒介契約とは売却活動を正式に依頼するための契約で、1社に任せるか、複数社に依頼するかで契約の種類が異なります。売却方針に合った方法を選びましょう。

④残金決済・物件の引渡しをする

買取で不動産の売却を進める場合は、売買契約締結後、スケジュールに沿って引き渡しの準備を進めます。引渡し日までに引っ越しを済ませ、すぐに明け渡せる状態にしておきましょう。

契約上の引き渡しと残金決済は、まず必要書類の内容を確認し、各種書類にサインや押印を行ったうえで、残りの売却代金を受け取る流れとなります。このとき住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記の手続きも必要です。

その後、鍵や関係書類を買主に引き渡して正式に手続き完了となります。残金決済・物件の引渡しは金融機関で行われることが多いため、平日に実施するケースがほとんどです。抵当権抹消を司法書士に依頼している場合は、この場で報酬を支払うことになります。

不動産を仲介で売却する場合は、媒介契約後に買主を探す主体となるのは不動産会社です。成約したら売買契約を締結します。引き渡し日には売主・買主・司法書士らが集まり、代金の決済や登記の移転をし、所有権が買主へと移ることになります。

⑤売却後は確定申告を行う

不動産を売却した後は、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合や特例の適用を受ける場合に、確定申告が必要です。買取でも仲介でも関係なく、対象となる方は手続きをしましょう。

確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。期間内に申告と納税を済ませないと、無申告加算税や延滞税といったペナルティが科されることもあるため注意が必要です。

不動産売却にかかる費用はどのくらい？

不動産を売却する際は、仲介手数料や登記に関する費用、測量費用、場合によっては建物の解体費用など、さまざまな諸費用が発生します。

ここで、不動産売却に必要な費用をそれぞれ詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産売却を仲介で進めた場合、媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払います。これは売却活動や成約に至るまでのサポートに対する成功報酬で、売買契約が成立したときに初めて支払い義務が発生します。

一般的な支払いのタイミングと金額は、売買契約締結時に半額、物件の引き渡し時に残りの半額です。不動産会社から事前に正確な金額が提示されます。

なお、現在は銀行振込が一般的な支払い方法であり、取引額や状況に応じて現金での支払いに対応するケースもあります。

登記関連費用

不動産を売却する際、売主が負担する主な登記関連費用は抵当権抹消登記に関するものです。住宅ローンが残っている場合は、売却時に完済し、抵当権を抹消する手続きが必要になります。完済済みでも登記簿に抵当権が残っていれば、抹消手続きをしなければなりません。

手続きは自分でもできますが、司法書士へ依頼するパターンが一般的です。司法書士へ依頼すると登記費用とは別に報酬が発生します。金額は物件の種類や手続き内容、司法書士事務所によって異なるため、事前に確認しましょう。

登記関連の費用には、所有権を買主に移転する際に発生する登録免許税もあり、これは買主が負担します。売主側が支払う必要はありません。

測量費用

土地や土地付き戸建てを売却する場合、境界が未確定であれば確定測量が必要になることがあります。確定測量を行うと土地の正確な境界線や面積を明らかにでき、登記簿とのズレや引き渡し後のトラブルを防げます。

確定測量の費用の相場は35万〜80万円程度です。売却予定の土地が公道や河川など官有地に接している場合は、国や自治体の立ち会いが必要な官民査定となり、費用は60万〜80万円程度となります。

ただし実際の費用は土地の条件や地域、売買契約の内容によって異なるため、まずは不動産会社への相談から始めましょう。

建物解体費用

建物を取り壊す場合、解体工事にかかる費用が発生します。更地にしたほうが売りやすいケースもあれば、買主から解体を希望される場合もあります。

解体費用は、建物の規模・構造・立地条件によって大きく変わりますが、一般的な相場は次の通りです。

• 木造住宅：1坪あたり4万～5万円
• 鉄骨造：1坪あたり6万～7万円
• 鉄筋コンクリート造：1坪あたり7万～8万円

家財道具が多く残っている場合は処分費用が追加されるため、費用が高くなる傾向にあります。このほか前面道路の幅や敷地との高低差、アスベスト使用の有無、依頼する時期などによって金額は変動します。

正確な費用を知るには、現地を確認のうえ見積もりを取りましょう。

不動産売却で発生する税金

不動産を売却すると、譲渡所得税や印紙税など、さまざまな税金が関係します。相続した不動産を売却する場合は相続税にも注意が必要です。

ここで、不動産売却時に発生する可能性がある主な税金について、項目ごとに詳しく解説します。

譲渡所得税

不動産を売却して出た利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得が出た場合は確定申告のうえ譲渡所得税を支払う必要があります。売却しても利益が出なかった場合は、税金は発生しません。

課税対象となる譲渡所得は、単純な売却金額ではなくさまざまな費用を差し引いた金額で計算されます。譲渡所得の計算式は次の通りです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費用 － 譲渡費用

譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税で構成されています。譲渡所得に対する所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

• 所有期間5年以下の場合（短期譲渡所得）：所得税率30.63%
• 所有期間5年超の場合（長期譲渡所得）：所得税率15.315%

関連記事：不動産譲渡所得税をわかりやすく解説。税制や特例も完全網羅

住民税

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税の一部として住民税も課されます。不動産売却による住民税の税率は給与所得などにかかる住民税とは異なり、不動産の所有期間によって次のように変わります。

• 所有期間5年以下の場合（短期譲渡所得）：住民税率 9%
• 所有期間5年超の場合（長期譲渡所得）：住民税率 5%

不動産売却に伴う住民税は確定申告によって自治体に情報が共有され、自動的に計算・課税されます。別途、自分で申告を行う必要は基本的にありません。

売却益にかかる住民税の納付は、売却した翌年に行われますので、資金計画に含めておくと安心です。

印紙税

不動産の売買契約書の作成には、収入印紙を貼って割り印をすることで納税する印紙税がかかります。印紙税の金額は、売買契約金額に応じて決まっており、目安として1,000円〜6万円です。

現在は軽減税率が適用されています。たとえば契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合、必要な印紙代は軽減税率適用時で1万円です。軽減税率は2027年3月31日まで有効です。

契約書を2通作成する場合は、原則としてそれぞれに印紙を貼付する必要があるため、忘れずに確認しておきましょう。

復興特別所得税

復興特別所得税は東日本大震災からの復興財源確保を目的とし、所得税額の2.1％が加算される制度です。

譲渡所得税の一部として不動産譲渡による所得税にも適用されており、短期譲渡所得・長期譲渡所得のいずれに対しても課税対象となります。申告の際には、譲渡所得の計算後に所得税の2.1％分を上乗せして納める形となります。

相続税（相続した不動産を売却する場合）

相続税は、亡くなった方の資産に課される税金で、相続した不動産を売却する場合は、相続税の手続きが完了していなければなりません。相続税は、不動産を含む相続財産の総額が基礎控除額を超える場合に発生します。

相続税の申告と納税の期日は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。申告先は被相続人の住所地を管轄する税務署で、納付は金融機関で行います。延納や物納を希望する場合も申告期限内の手続きが必要です。

関連記事：相続した不動産を売却する方法・流れを解説

不動産売却後は確定申告が必要

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、原則として確定申告が必要です。ただし、売却による利益が出なかった場合や、譲渡所得に関する特例を利用しない場合には、確定申告が不要となるケースもあります。

ここでは、不動産売却後に確定申告が必要となる具体的なシーンやその理由、手続きに必要な書類について詳しく解説します。

不動産売却後になぜ確定申告が必要なのか？

不動産を売却した場合、確定申告が必要となるのは、譲渡所得が発生した場合や、譲渡所得に関する特例を利用する場合です。

不動産の売却によって得た所得は、給与所得とは別に「譲渡所得」として扱われ、源泉徴収の対象にはなりません。そのため、自ら確定申告を行い、正しい課税額を算出して納税する必要があります。

また、マイホームの売却時に適用できる特別控除や軽減税率の特例など、各種の優遇措置を受けるためにも、確定申告は必須です。申告を怠ると、加算税や延滞税が課される可能性もあるため、忘れずに手続きを進めましょう。

関連記事：相続した土地を売却したら確定申告が必要？手順や注意点まで解説

不動産売却の確定申告に必要な書類

不動産を売却した後に確定申告を行う際は、さまざまな書類を準備する必要があります。主に必要となるのは以下のとおりです。

• 確定申告書
• 登記事項証明書
• 売買契約書のコピー（売却時のもの）
• 譲渡所得の内訳書
• 譲渡に直接かかった費用の領収書

売買契約書は原本ではなくコピーで問題ありません。また、売却した不動産を購入した際の売買契約書もあれば、あわせてコピーを用意しておきましょう。

さらに、購入時に支払った諸経費の領収書を添付することで、取得費として認められ、譲渡所得や課税額を軽減できる可能性があります。

これらの書類は、譲渡所得に関する特例の適用を受ける場合にも必要となるため、売却手続きの段階から領収書や契約書類を整理しておくことが重要です。

なお、譲渡所得の内訳書には減価償却費などの記載も必要になる場合があるため、不明点があれば税務署や税理士に相談しながら確定申告書を作成するのがおすすめです。

関連記事：不動産を売却したなら、確定申告の時期に要注意

不動産売却を成功させるポイント

大切な不動産を売却するからには、できるだけスムーズに、納得のいく形で進めたいものです。

ここで不動産売却を成功に導くための具体的な3つのポイントを紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場観をつかみながら信頼できる会社を見極めることが大切です。

1社だけに査定を依頼すると、市場価格とのずれに気づきにくく、適切な判断がしづらくなります。一方で、複数社から査定を受けることで、査定額の平均や傾向から、より現実的な相場感が把握できます。

また、不動産会社ごとに得意とするエリアや物件タイプ、売却戦略が異なるため、提案内容にも違いが出てきます。査定額だけで判断せず、提案の中身や条件もしっかり比較することが重要です。

さらに、担当者の説明に対する信頼感や会社としての売却実績なども含めて比較し、総合的に信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

売却目的に合った不動産会社を選ぶ

不動産売却を成功させるには、自分の売却目的に合った不動産会社を選ぶことが重要です。例えば、「早く現金化したい」「できるだけ高く売りたい」「相続物件に強い会社を探したい」など、目的によって選ぶべき会社は異なります。

早期売却を希望する場合は、買取保証や直接買取に対応している会社が候補になります。一方、人気エリアで高値売却を狙うのであれば、実績のある大手仲介会社に相談するのも有効です。

近年では、ハウスクリーニングや荷物の一時預かり、簡単な修繕といった無料のサポートサービスを提供している会社も増えています。売却の目的だけでなく、自分にとって必要なサービスも踏まえて、最適な不動産会社を選ぶことが、満足度の高い売却につながります。

相場に合った適正価格を設定する

不動産売却を成功させるには相場の把握と適正価格の設定も欠かせません。相場を把握しておけば、売り出し価格が高すぎたり安すぎたりするリスクを避けられ、適正な価格で売却活動をスタートできます。

価格が相場より高すぎると売れ残る可能性が高まり、逆に安すぎると本来得られる利益を損なう恐れがあります。適切な価格設定が、売却の成否を大きく左右するのです。

相場を調べる方法としては、複数の不動産会社に査定を依頼するほか、次の手段も活用できます。

• 不動産ポータルサイトで売り出し価格をチェックする
• Webサイトで過去の実際の取引価格を調べる
• 公示地価・基準地価を参考に土地価格の目安を把握する

無料査定サービスなども活用して大まかな相場感をつかみ、売却活動のなかで価格を柔軟に見直すことも視野に入れておきましょう。

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不動産売却時の注意点

不動産売却は、スムーズに進めば成果につながりますが、注意を怠るとトラブルや損失に発展するリスクもあります。特に、売却価格の設定や契約条件の確認、税金手続きへの理解不足といった点は、後悔につながりやすいため注意が必要です。

ここで、不動産売却時に気をつけたい代表的な注意点を確認しましょう。

関連記事：不動産を売却するときの注意点。見積もり依頼や契約など、タイミング別に解説

売却価格を高く設定しすぎると売れ残る可能性がある

仲介で不動産を売却する際に、売却価格を相場より高く設定してしまうと、売れ残るリスクが高まります。現在は、買い手もインターネットを活用して市場相場を把握しており、平均より高い物件に明確な理由がなければ、すぐに候補から外されてしまう可能性があります。

一度検討リストから外れた物件が、再び買い手の候補に挙がることは多くありません。その結果、売却までの期間が長引いてしまうケースが少なくないのです。

とはいえ、売却価格には売主側の事情による「これ以上下げられない価格（下限）」もあるため、ローンの残債がある場合などは、事前に不動産会社の担当者と相談しておくことが大切です。

また、購入希望者が現れた際には価格交渉が発生するのが一般的な流れです。そのため、あらかじめ自分が許容できる値下げ幅を決めておくと、交渉にもスムーズに対応できます。

契約条件を確認しないまま契約してトラブルになることがある

売買契約を結ぶ前には、売買契約書や重要事項説明書の内容を細かく確認しましょう。条件を曖昧にしておくと、後から思わぬトラブルに発展するリスクがあります。

特に注意が必要なのは、瑕疵（かし）や特約に関する取り決めです。たとえば、設備の故障や劣化に関する免責条項が記載されていない場合、売却後に売主が責任を問われるケースもあります。

他にも隣地との境界が不明確なまま売却すると、買主が後に境界確認を行った際にトラブルになることがあります。エアコンや照明など付帯設備の取り扱いについても、認識違いによるトラブルが発生しやすいポイントです。

契約解除に関する条項も重要です。内容を十分に理解しないまま契約を進めてしまうと、売主に金銭的な負担が生じる可能性があります。

売買契約書や重要事項説明書については宅地建物取引士による説明をよく聞き、疑問点があればその場で確認しましょう。納得できない場合は無理に契約を進めず、いったん保留する判断も大切です。

確定申告を忘れて追徴課税を受けることがある

不動産を売却した後に確定申告を忘れてしまった場合、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類が届きます。

売却による利益が出ていない場合でも、お尋ねが届くことがありますが、その際は必要書類を準備して事情を説明すれば問題ありません。

この通知を無視して放置していると税務調査が入り、利益が出ていた場合は税務署側で納税額を決定されることになります。

税務署が決定する納税額は、通常の申告よりも高くなるケースが多いです。さらに確定申告や納税の期限を過ぎると「延滞税」が課され、申告自体を怠った場合には「無申告加算税」も追加されます。

これらは本来なら払う必要のない税金です。余計な負担を避けるためにも通知を無視せずに対応しましょう。

リースバック契約後に思わぬ制約が発生することがある

リースバック契約とは自宅を売却したあとも賃貸借契約を結び、そのまま住み続けられる仕組みです。まとまった資金を調達しながら、住み慣れた環境を維持できるメリットがあります。

しかし、リースバック契約には思わぬ制約が発生するリスクもあります。たとえば、契約期間中に家賃が引き上げられたり、資金状況の悪化によって家賃の支払いが困難になったりするケースです。

定期借家契約が結ばれている場合、たとえば2年契約であれば契約期間満了後には退去しなければならず、長く住み続けることはできません。

将来的な買い戻しが可能とされていても、買い戻し価格が高額に設定されているケースや買い戻し自体を拒否されるパターンもあります。

リースバックを検討する際は、契約条件や将来のリスクについて十分に確認し、納得したうえで契約することが大切です。

不動産売却に関するよくある質問

ここで不動産の売却に関してよく寄せられる質問について回答します。

不動産を売る際、絶対やってはいけないことは？

不動産を売る際にやってはいけないことは、相場を調べないことや不動産会社を比較検討しないこと、売買契約書を確認せずに契約すること、売買契約後に一方的にキャンセルすること、引き渡し日に退去できないことなどが挙げられます。

特に売買契約書を十分に確認せずに契約を結ぶのは避けましょう。契約内容を理解しないまま進めると、免責条項や契約解除条件の見落としによって取り返しのつかないトラブルに発展する恐れがあります。

売買契約後に一方的にキャンセルすると、違約金などのペナルティが発生する可能性があります。

引き渡し日に退去できないことも避けたいトラブルです。買主側の引っ越し予定に支障が出るだけでなく、契約違反により損害賠償請求を受けるリスクもあります。

関連記事：家の売却でやってはいけないこと・注意することをまとめて紹介

不動産を売却する際、仲介手数料はかからない？

不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼すると仲介手数料が発生しますが、売主と買主が直接取引をする個人売買の場合は仲介手数料はかかりません。また、不動産会社が直接買い取りをする場合や、両手仲介の場合も仲介手数料はかかりません。

個人間取引は仲介手数料がかからない一方、契約書の作成や法律的な知識が必要となるため、トラブルが発生するリスクは否定できません。事前に情報を十分に調べましょう。

関連記事：不動産売却における仲介手数料が無料になるケースや交渉について解説

正しい知識を身につけて、後悔のない不動産売却を進めましょう

不動産売却は、査定から契約、引き渡し、確定申告に至るまで多くの手続きが関わる大きなプロジェクトです。費用や税金、契約条件などを正しく理解して進めないと、思わぬ損失やトラブルを招くリスクもあります。

自分でも相場などの基本的な知識を確認しつつ、複数の不動産会社を比較して信頼できるパートナーを見つけることが、納得できる売却成功への近道といえるでしょう。わからないことがあれば不動産会社の担当者や税理士に早めに相談することも大切です。

正しい知識を得て冷静な判断をしつつ、専門家の力を上手に借りながら、不動産売却を後悔のない形で進めていきましょう。